不動産の相続に必要な手続きや詳しい流れを解説します

「不動産の相続手続き」は、そう頻繁に経験することではないでしょう。
しかし、一般的に不動産を含む相続財産の価値は高くなりやすく、その分相続税も多くなる可能性があります。
不慣れな手続きで大きなお金が動くことに、不安を感じるという人も多いのではないでしょうか。

本記事では、不動産相続の流れや費用のほか、相続税の計算方法を踏まえた「税額軽減の工夫」について詳しく解説します。

不動産相続に必要な書類や手続きの流れとは？

親や配偶者など身近な親族が亡くなった場合、遺された家族は様々な手続きに追われることになります。
死亡届の提出や葬儀の手配、公的保険や金融機関への連絡、各種名義変更など生活に関わる手続きに加えて、相続関係の手続きも行わなければなりません。

相続は、その親族が亡くなったことを知った日から始まり、10ヵ月以内に相続税の申告と納税を済ませることになっています。
相続では何が必要なのか、まずは手順を確認しておきましょう。

相続が始まったら確認すべき3つのこと

相続が始まったら、次の3点について調査を行います。

●遺言書の有無
遺言書がない場合は遺産分割を相続人同士の話し合いで決めることになりますが、遺言書がある場合は、基本的にその内容に従います。
遺言書の存在は相続の方針を大きく左右するため、まずは遺言書の有無を確認することが重要です。
尚、自筆遺言の場合は亡くなった方の所轄の家庭裁判所で遺言の検認手続きも必要になります。

●相続人の確認
相続人の順位と範囲は、民法によって定められています。
被相続人が生まれてから亡くなるまでの戸籍謄本、あるいは相続情報一覧図などで、誰が相続人に該当するのかを確認しましょう。

相続人の順序	被相続人との関係
常に	配偶者
第1順位	①子、②孫、③ひ孫（直系卑属）
第2順位	①父母、②祖父母、③曾祖父母（直系尊属）
第3順位	①兄弟姉妹、②甥姪

①の該当者が亡くなっている場合は、②、③の該当者へと相続の権利が移動します。
上位の相続人が1人でもいる場合は、下位の人は相続人になりません。

●相続財産の確認
被相続人の所有財産を調査して、財産目録を作成します。
相続財産に不動産があるかどうかは、市区町村から年に1回発行される「固定資産税・納税通知書」や、被相続人を所有者とする複数の不動産を一覧できる「名寄帳」を調べると良いでしょう。

不動産所得がある場合は確定申告が必要

被相続人に不動産所得があり毎年確定申告を行っていた場合は、相続人全員で連帯して「準確定申告」を行う必要があります。

準確定申告とは、亡くなった年の1月1日から亡くなった日までの被相続人の所得金額と所得税額を計算して、税務署に申告することです。
通常の確定申告における期間とは異なり、準確定申告は相続開始の翌日から4ヵ月以内と短期間で行わなければなりません。

もしも、被相続人が通常の確定申告を行う前に亡くなった場合は、前年分と当年分の申告が必要です。

遺産分割協議

遺言書がある場合は、基本的にその内容に従って遺産を分割すれば良いでしょう。
遺言書がない場合、または遺言書に指示のない遺産については、相続人全員で遺産分割協議を行うことになります。

相続人全員の合意が得られたら「遺産分割協議書」を作成し、誰が何をどのように相続するのかをまとめましょう。
遺産分割協議書には相続人全員で実印を押し、その実印の印鑑証明書も必要です。

相続登記

不動産の相続では、相続登記をすることで被相続人から相続人へと名義が変更され、所有権が移動します。

相続登記は法務局で行いますが、窓口に書類を持参するほか、郵送やオンラインでの申請も可能です。
登記に必要な書類のうち、基本的なものを案内しましょう。

●相続登記に必要な書類
①登記申請書
②被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍謄本、および除籍謄本
③被相続人の住民票、または本籍地記載の戸籍の附票
④相続人全員の戸籍謄本（被相続人の死亡日以降に取得したもの）
※相続人に亡くなっている人がいる場合は、その人の出生から死亡まですべての戸籍謄本、およびその人にとっての相続人を明らかにする戸籍謄本
⑤不動産を相続する人の住民票
⑥【遺言書の写し】 あるいは 【遺産分割協議書の写し、および相続人全員の実印の印鑑証明書】
⑦固定資産税納税通知書、または固定資産税評価証明書

●相続登記にかかる費用
①登録免許税（申請する不動産の固定資産税評価額×税率0.4％）
固定資産税評価額1000万円あたり4万円が目安です。

②各種添付資料の発行費用
戸籍謄本や住民票などの発行費用は少額ですが、数が多いため数千円～1万円程度を見積もっておくと良いでしょう。

相続税の申告および納税

相続税の申告は、被相続人の住所地を管轄とする税務署に提出します。
また、相続税の納税は税務署だけでなく金融機関などでもできますが、現金による一括納付が原則です。

土地や不動産を相続する時にかかる相続税を計算

相続税の計算方法は少々複雑で、次のような手順で行います。

①正味の遺産額を計算する
②課税遺産総額を計算する
③課税遺産総額に対する相続税額を計算する
④実際の取得額に応じた相続税額を計算する

詳細を説明していきましょう。

正味の遺産額を計算する

①正味の遺産額=【A.相続税がかかる財産】-【C.相続税から差し引ける財産】

相続財産には、相続税がかからないものや遺産額から差し引けるものがあります。
下記を参考に、「正味の遺産額」を算出しましょう。

【A.相続税がかかる財産】
・経済的価値のある財産（現金、預貯金、有価証券、不動産、宝石貴金属、貸付金、著作権など）
・みなし相続財産（死亡保険金、死亡退職金など）
・特定の条件を満たす贈与財産（3年以内の生前贈与財産、相続時精算課税制度適用の贈与財産）

【B.相続税がかからない財産】
・日常の礼拝に使っている仏壇や神棚、墓地墓石など
・非課税枠（死亡保険金：500万円×相続人数、死亡退職金：500万円×相続人数）

【C.相続税から差し引ける財産】
・債務
・被相続人の葬儀費用

課税遺産総額を計算する

②課税遺産総額=正味の遺産額-基礎控除額
・基礎控除額=3000万円＋（600万円×相続人数）

この計算によって課税遺産総額が0円になった場合は相続税がかからず、相続税の申告も不要です。

課税遺産総額に対する相続税を計算する

③課税遺産総額に対する相続税額=相続人ごとの相続税額合計
・相続人ごとの相続税額=課税遺産総額×法定相続分×相続税率

ここからは、「正味の遺産額２億4800万円＝課税遺産総額：2億円、相続人：配偶者、子2人」を例として用いましょう。
相続人ごとに、課税遺産総額を法定相続分で分割した場合の相続税額を算出します。

・配偶者：2億円×1/2×税率40％-1700万円=2300万円
・子1人あたり：2億円×1/2×1/2×税率20%-200万円=800万円
・相続税額合計：2300万円＋（800万円×2人）=3900万円

●法定相続分
法定相続分とは民法によって定められた相続割合で、相続人の組み合わせによって割合が異なります。
相続税計算では必ず用いますが、実際の遺産分割では使わなくてもかまいません。

相続人の組み合わせ	相続割合（該当者が複数いる場合は、均等に分割）
配偶者と子	配偶者1/2、子1/2
配偶者と父母	配偶者2/3、父母1/3
配偶者と兄弟姉妹	配偶者3/4、兄弟姉妹1/4

●相続税率
「取得遺産額×相続税率-控除額」で相続税額を求めます。

取得遺産額	相続税率	控除額
1000万円以下	10%	－
3000万円以下	15%	50万円
5000万円以下	20%	200万円
1億円以下	30%	700万円
2億円以下	40%	1700万円
3億円以下	45%	2700万円
6億円以下	50%	4200万円
6億円超	55%	7200万円

実際の取得額に応じた相続税額を計算する

④実際の取得額に応じた相続税額=課税遺産総額に対する相続税額×実際の取得割合

最後に、実際の遺産分割に応じた相続税額を計算します。
例えば、「配偶者1億5000万円、子2人がそれぞれ4900万円ずつ」相続した場合は、次のような計算になります。

・配偶者の取得額に応じた相続税額：3900万円×1億5000万円/２億4800万円＝約2359万円
・子1人あたりの取得額に応じた相続税額：3900×4900万円/２億4800万円＝約770.5万円

相続税を計算するためには、遺産の価値を知ることが重要

遺産の価値を決めることを「評価」といい、法令や財産評価通達によって基準が定められています。
遺産の価値は相続が始まった時点の時価となるため、購入時の価格とは異なることも多いでしょう。

土地や家屋といった不動産は価格が変動する財産の1つですが、評価方法の詳細をお話ししていきます。

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土地を相続する際の評価は税理士しだいで変わる？

相続税は、納税者自身が税額を計算して行う「申告納税制度」に則っているため、基本的には相続人だけで申告と納税を行うことが可能です。
しかしながら、相続財産に土地が含まれている場合は、専門家に相談することをおすすめします。

なぜなら、専門知識がないと、土地を無駄なく適正に評価することは難しいからです。

土地の評価方法

土地の評価は、原則として宅地や田、畑、山林などの地目ごとに行います。
土地の評価方法は、主に次の2種類です。

●路線価方式：路線価×補正率×面積
路線価とは、道路（路線）に面する土地1㎡あたりの価格です。
但、路線価が誤っていることもあるので注意が必要です。

●倍率方式：固定資産税評価額×一定倍率（地域によって異なる）
路線価が決められていない地域では、自治体が決定している固定資産税の評価額に一定倍率をかけて評価額を求めます。
但、固定資産評価額が誤っていることがあるので注意が必要です。

●補正率
補正率は、土地の形状や立地、路線との接し方など、様々な視点で設定された調整割合です。

土地には様々な形があり、きれいな四角形の土地と細長いL字型の土地では、使い勝手にも大きな差があります。
使い勝手に差があるということは、価値にも差があるということです。
単純に路線価×面積では不公平な評価となりかねないため、調整をするために用意された倍率のことを「補正率」といいます。

路線価、倍率、補正率については国税庁Webサイトで確認できるため、一度閲覧しておくのも良いでしょう。

評価額を下げられる土地とは

補正率が適用され、評価額が下がる可能性のある土地は、次のとおりです。
1つでも当てはまると感じた場合は、補正率を適用させた適正な評価額にするため、専門家に相談する方が良いでしょう。

●形が整っていない土地
・台形、L字など、四角形ではない土地
・間口の狭い土地、奥行きが長い土地

●立地に問題がある土地
・狭い道、私道、路線価のない道などに面した土地
・道路の突き当たりや角地、あるいは道路に接していない土地
・地面が傾斜している、土地と道路に高低差がある土地
・水路や里道に面していたり、通っていたりする土地
・市街化区域の田、畑、山林など
・都市計画道路や区画整理の予定地
・上空に高圧電線が通っている土地
・墓の近くや線路沿いなどの土地

●土地の利用方法などに問題がある土地
・一部を道路、通路に提供している土地
・建物の建て替え時に、セットバックを必要とする土地
・500㎡以上の宅地、空地、駐車場など
・同じ敷地内に自宅と貸し駐車場があるなど、区分利用している土地
・庭に社や地蔵尊などがある土地
・借地人が造成している土地

このほか、土砂災害特別警戒区域や河川区域などにある土地なども、補正率を使って評価額を下げたほうが良いでしょう。

不動産と相続税の両方に詳しい税理士がベスト

例えば、路線価が30万円の地域で200㎡の宅地を相続する場合、補正率の適用がない場合の評価額は30万円×200㎡=6000万円となります。
しかし条件が合致し、全体に「奥行き補正率0.92」が適用された場合は、6000万円×0.92=5520万円となり、480万円も減額されるというわけです。

土地の情報は、登記事項証明書（登記簿謄本）のほか、公図や地積測量図などでも確認できます。
しかし、的確に情報を読み取るためには専門的な知識が必要です。
土地の価値を適正に評価するためには、不動産と相続税の両方に詳しい税理士を探して相談すると良いでしょう。

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土地や不動産を相続する際の方法やポイントは？

遺言書のない相続では、相続人同士で話し合って遺産の分割方法を協議します。
不動産を相続する際のポイントは、「どうやって分割するのか」という点ではないでしょうか。

現物分割

現物分割とは、遺産をそのままの形で相続する方法をいいます。
現金や預貯金などはそのままでも分けやすい財産ですが、土地や家屋はそれぞれの価値が同等だとは限らないため、現物分割をするときには、専門家に相談する方が無難です。

代償分割

代償分割は、現物分割が困難な場合に金銭を用いてバランスを取る方法です。

例えば、遺産が評価額1億円の不動産のみで相続人が複数いるという場合に、1人が不動産を相続し、他の相続人に対してそれぞれの相続分相当額のお金を渡すといった方法を指します。
相続人全員の合意が得られれば代償分割の金額は自由に決められ、同等価格でなくてもかまいません。

換価分割

換価分割とは、不動産などの遺産を売却し、売却で得た現金を相続人で分ける方法です。
相続人が不動産の相続を望んでいない場合や、相続税の納税資金が準備できない場合などに適しています。

共有

共有とは、1つの不動産を複数の相続人が共有名義で相続する方法です。

ただし、その不動産を売却する際には共有名義人全員の同意が必要となります。
現在は関係が良好でも、将来的には経済状況が変化したり、相続により共有名義人が増えたりした場合などにトラブルの原因にもなりかねないため、慎重に検討することが必要です。

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土地の相続人は誰にするのが得？

相続税の計算ではいくつもの控除制度が設けられており、中には相続人によって適用可否が分かれるものもあります。
そのため、土地や家屋などの不動産を相続する場合は、「誰が相続するのか」という点も重大なポイントの1つです。

相続人によって活用できる控除制度や特例を紹介しましょう。

相続人によって適用される「小規模宅地等の特例」

「小規模宅地等の特例」は、相続税の計算上で土地の評価額を大きく減額させる制度です。

被相続人の自宅や被相続人が事業を営んでいた宅地、被相続人が所有する貸しアパートなどの貸付用宅地が対象で、相続人と保有期間などに条件が設けられています。

	適用要件	減額率 （限度面積）
【特定居住用宅地】 被相続人の自宅	①配偶者：要件なし ②被相続人と同居していた親族：引き続き自宅に居住する場合 ③上記①②以外の親族：所有する家屋がないなどの条件を満たす場合	80％ （330㎡まで）
【特定事業用宅地】 ・被相続人が事業を営んでいた宅地 ・同族会社を設立して事業用に使っていた宅地	①被相続人の事業を継承した親族：引き続きその事業を営む場合 ②同族会社の役員である親族：引き続きその事業を営む場合	80％ （400㎡まで）
【貸付事業用宅地】 被相続人が所有する貸しアパートなどの貸付用宅地	①被相続人の事業を継承した親族：引き続きその事業を営む場合	50％ （200㎡まで）

●保有条件に注意
いずれのケースも、特定居住用宅地の配偶者以外は「相続開始から相続税申告期限まで保有していること」という条件があります。
減額を適用させたからと早々に売却してしまうと、適用から外れることもあるため注意しましょう。

配偶者に対する大きな税制優遇「配偶者控除」

被相続人が亡くなったあとも、家族は生活を続けなくてはなりません。
特に配偶者の生活を維持するために設けられた大きな減税制度が「配偶者控除」です。

配偶者控除

取得遺産額が、次のどちらか多い金額まで非課税で相談できる ①1億6000万円 ②配偶者の法定相続相当分

例えば、課税遺産総額が3億円、うち自宅不動産（330㎡以内）が2億円だと仮定します。
自宅不動産を配偶者が相続すると80%減額が適用され4000万円になり、遺産残額1億円をすべて配偶者が相続しても相続税は０円になります。
相続人全員の合意が必要ですが、配偶者と比較的若い子という組み合わせの場合にはあり得る選択なのではないでしょうか。

ただし、その後配偶者が亡くなった場合は、子に多額の相続税がかかる可能性があります。
ですが、自宅相続について、「配偶者居住権」を上手く使って、一次相続（１次相続）と二次相続（２次相続）の合計で相続税を節税する方法もあります。
そのため、先のことを見据えた遺産分割が賢明です。

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不動産を相続する前にしておく準備とは？

婚姻期間が20年以上ある夫婦間で、「居住用の不動産」または「居住用不動産を取得するための資金」の贈与があった場合、贈与税が控除されるという制度があります。

おしどり贈与で相続財産を減らす

夫婦間で居住用不動産を贈与した際の配偶者控除は、おしどり贈与とも呼ばれています。
それぞれの保有財産状況によりますが、事前に相続財産を減らしておくことで、トータル的な節税ができるという人もいるでしょう。

適用要件や控除額は、以下のとおりです。

おしどり贈与

次の条件をすべて満たす場合 贈与財産額から「基礎控除110万円＋配偶者控除2000万円」を差し引けるので、贈与税が軽く贈与できます。 ①夫婦の婚姻期間が20年を過ぎている ②贈与財産は、居住用不動産、あるいはその取得費用に充てること ③贈与を受けた翌年3月15日までに入居し、その後も引き続き居住すること

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土地や不動産を相続する時は、税のプロである税理士に相談

一般的に、土地と税金とでは専門分野が異なります。
税理士には税法上の知識がありますが、相続する土地にどの補正率をどの程度適用させることができるのかを判断するためには、別の専門知識が必要です。 相続事案を多く扱っている税理士法人なら、土地の専門家とタッグを組んでいたり、土地に関する資格を有している税理士がいたりと、頼りになり安心できることが多いでしょう。
まずは、税理士のサイトなどで過去事例や相談項目など、関連情報をご覧になるのも良いでしょう。
依頼をする前に初回無料相談などを利用して、自分のケースに対応してくれる税理士を探してみてはいかがでしょうか。

 

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