不動産は相続すべき？　相続税の注意点から手続き、計算方法を解説

不動産を相続するときに必要な手続き

親や配偶者など身近な人が亡くなると、相続が始まります。
相続とは、亡くなった人（被相続人）の財産や権利を法律に基づいて相続人が継承するための手続きです。

ここでは、相続手続きのおおまかな流れと、不動産を相続するときに必要となる手続きについて解説します。

相続手続きの流れ

相続手続きの主な目的は、相続人が取得した財産の額がいくらであるのかに応じた相続税を算出し、適正な申告と納税を行うことです。
相続開始から納税までは、通常、次のような流れで進めます。

ステップ1：遺言書の有無を確認する

相続手続きは、遺言書の有無によって大きく変わることを覚えておきましょう。
まずは、亡くなった人（被相続人）が生前に遺言書を作成していたかどうかを確認することが大切です。
全国の公証人役場に除籍謄本と相続人本人の戸籍謄本・身分証明書を提出すれば検索してくれます。

ステップ2：相続人を確認する

相続人は、被相続人との関係に応じて、民法によってあらかじめその範囲と順位が定められています。
これを法定相続人といい、その順序は下記のとおりです。

常に：被相続人の配偶者
第1順位：被相続人の子ども
第2順位：被相続人の父母・祖父母など直系尊属
第3順位：被相続人の兄弟姉妹

もしも、被相続人より先に亡くなっている相続人がいる場合は、その人の直系卑属（子どもや孫）が相続人を代襲します。
被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍謄本を取り寄せて、誰が相続人になるのかを確認しましょう。

ステップ3：遺産の確認と評価を行う

被相続人の所有する財産を調べて、評価を行います。
相続財産には、預貯金や有価証券、土地や家屋などの不動産、家財などのほか、借入金や未払金などの債務も含め、場合によっては相続を放棄したほうが良い可能性がある点です。

債務が大きく、相続によってかえって損害を受ける可能性がある場合などは、相続を放棄するという選択肢も検討しましょう。
相続放棄や限定承認をする場合は、相続開始から3カ月以内に家庭裁判所に申述を行います。

ステップ4：遺産の分割

遺産分割の方法は、原則、次の3つです。

・遺言書がある場合：遺言書の内容に従って遺産分割を行う
・遺言書がない場合：遺産分割協議を行い、相続人全員で遺産の分け方を話し合う
・相続分による遺産分割：民法によって定められた相続分（相続割合による相続人全員の共有）に従う

ステップ5：申告と納税

遺産分割を終えたら、全ての遺産による各人の相続税額を算出し申告書を作成します。

相続税申告書の提出先は、被相続人が亡くなった時点の住所地を管轄する税務署です。
相続税の納付は、税務署窓口のほか、全国の金融機関やクレジットカードで支払うこともできます。

相続税の申告と納税の期限は、被相続人の死亡を知った日の翌日から10カ月後です。

不動産の名義変更手続き

土地や建物などの不動産を相続した人は、遺産分割後に相続登記を行います。

相続登記とは

相続登記とは、法務局によって管理されている不動産登記簿の名義変更です。
名義の変更を行わないと、相続人の所有権が公式に認められません。
相続登記は、2024年（令和6年）4月1日から義務化されており、ポイントは次のとおりです。

●相続登記の期限は、相続人が確定した日から3年以内
正当な理由なく義務に反した場合は、10万円以下の過料が科される可能性があります。

●2024年（令和6年）4月1日以前の相続も、義務化の対象
義務化施行前に相続した不動産は、2027年（令和9年）3月31日までが登録期限です。

自宅や賃貸、マンションを相続するときにかかる税金とは？

不動産の相続によって発生する各種の税金には、取得時にかかるものや保有することでかかるものなどさまざまなものがあります。

相続時にかかる「相続税」

相続税は、相続や遺贈によって被相続人の財産を取得した額に応じて課される税金です。
ただし、相続税は遺産総額のうち課税価格が基礎控除額を上回る場合にのみ発生します。
基礎控除額を算出する計算式は「3000万円＋600万円×法定相続人数」です。

相続登記時にかかる「登録免許税」

登録免許税は、不動産の相続登記を行う際に納付します。
登録免許税額の算出方法は下記のとおりです。

●登録免許税の税率
・土地を相続した場合：土地の課税評価額×0.4％
・建物を相続した場合：建物の課税評価額×0.4％

不動産の所有にかかる「固定資産税」と「都市計画税」

不動産を所有している場合にかかる税金には、固定資産税と都市計画税などがあります。

固定資産税の概要と税率

固定資産とは、土地や家屋、企業が所有する償却資産などのことです。
固定資産の所有者は、その財産の住所がある都や市町村に固定資産税を納める義務があります。

●固定資産税の税率
・固定資産評価額×1.4％

ただし、市町村は必要に応じて上記以外の税率を定めることができるため、正式な税額は毎年5月頃を目安として届く固定資産税納税通知書を確認しましょう。

都市計画税の概要と税率

都市計画税は、取得した不動産が都市計画区域内にある場合に納める税金です。
都市計画税を課税するかどうか、及びその税率は、それぞれの地域における事業計画等に応じて市町村の判断で決められます。

●都市計画税の税率
・固定資産評価額×0.3％以下　※税率は市町村による

不動産の売却で利益を得た場合にかかる「譲渡所得税」「住民税」「復興特別所得税」

土地や建物などの不動産を譲渡した場合に利益が生じた場合、その所得に応じて課税される税金が譲渡所得税と住民税です。
また、2037年（令和19年）までは、所得税に対して復興特別所得税が課税されます。
譲渡所得の計算式は「収入-（取得費＋譲渡費用）-特別控除額」です。

特別控除には、以下のようなものがあります。

・公共事業のために国や自治体に譲渡した場合：5000万円
・居住用財産を譲渡した場合：3000万円
・特定土地区画整理事業等のために譲渡した場合：2000万円
・特定住宅地造成事業等のために譲渡した場合：1500万円
・農地保有の合理化等のために譲渡した場合：800万円
・低未利用土地等を譲渡した場合：100万円

●譲渡所得税の税率
・長期譲渡（所有期間5年を超える資産の売却）：所得金額×15%
・短期譲渡（所有期間5年以下の資産の売却）：所得金額×30％

●住民税の税率
・長期譲渡：所得金額×5%
・短期譲渡：所得金額×9％

●復興特別所得税の税率
・譲渡所得税額×2.1％

不動産の相続でかかる相続税と計算方法

不動産を相続した場合の相続税計算の流れは、次のとおりです。

●ステップ1：課税遺産総額の算出
課税遺産総額＝遺産総額－基礎控除額（3000万円＋600万円×法定相続人数）

●ステップ2：相続税総額の算出
①相続人ごとの仮の相続税額＝課税遺産総額×法定相続分×税率－控除額　※全員分を行う
②相続税総額＝相続人ごとの仮の相続税額の全員分を合算

●ステップ3：実際の取得額に応じた相続税額の算出
実際の各人の相続税額＝相続税総額×（実際に取得した遺産の課税価格÷課税遺産総額）　※全員分を行う

適正な相続税額を求めるためには、課税対象となる財産の価格を決める「評価」を適正に行う必要があります。
評価方法については、財産の種類ごとに定められた決まりに従わなければなりません。
特に、土地の評価は現地の状況によるケースが多く、土地と相続税について専門の知識がなければ対応は難しいでしょう。
価格の目安として、一般的な土地の計算方法を次章で紹介します。

相続税における不動産ごとのケーススタディと評価方法

相続や遺贈によって取得した不動産の種類に応じた評価方法は、下記のとおりです。

土地の評価方法

土地の評価は、「宅地、田、畑、山林」などの地目ごとに行います。
このときの評価方式は、路線価方式と倍率方式の2種類です。

路線価方式

路線価が決められている地域では、次の式によって評価を行います。

・路線価方式評価額＝正面路線価×各種補正率×地積

路線価とは、道路（路線）に面する宅地1平方メートルあたりの価格のことです。
補正率とは、土地の形状や立地条件などを評価に反映させるための調整割合で、間口狭小、奥行長大、不整形地などの種類があります。

この路線価や補正率については、国税庁のホームページ「財産評価基準書　路線価図・評価倍率表」に掲載されているため、一度見ておくほうが良いでしょう。

倍率方式

路線価が決められていない地域の土地は、以下の方法で評価します。

・倍率方式評価額＝固定資産税評価額×一定倍率

固定資産税評価額は、不動産所有者に送付される固定資産税納税通知書で確認が可能です。

家屋の評価方法

自宅などの家屋は、次の方法で評価を行います。

・家屋評価額＝固定資産税評価額×1.0

つまり、固定資産税評価額と同じ額ということです。
但、リフォームなどを行っている場合は資産価値アップ分を加算する必要がある場合もあります。

マンションの評価方法

居住用の区分所有財産（分譲マンション）の評価方法は、2024年（令和6年）1月1日に改正されました。
このことから、取得した時期によって評価方法が異なる点に注意が必要です。

従来の評価方法
・マンションの居室：評価額＝固定資産税評価額×1.0
・マンションの土地：評価額＝マンション全体の敷地×持分割合

改正後の評価方法　2024年（令和6年）以降
・マンションの居室：評価額＝固定資産税評価額×1.0×区分所有補正率
・マンションの土地：評価額＝マンション全体の敷地×持分割合×区分所有補正率

不動産の相続税対策に活用できる特例と税額控除、それぞれのメリットとは？

不動産は一般的に価値の高い財産です。
そのため、相続税額も高額になりやすいでしょう。
しかし、次に紹介する各種の特例や控除制度を使うことで、節税対策となります。

小規模宅地等の特例

被相続人が居住していた家屋の敷地、事業に使っていた土地などを相続する場合に、要件を満たすことで大きな減額効果を得られる制度です。

●「特定居住用宅地等」の主な適用要件と減額割合
・減額割合：80％
・限度面積：330平方メートル
・宅地の要件：被相続人が居住していた家屋の敷地
・相続人の要件：被相続人の配偶者、同居親族など

●「特定事業用宅地」の主な要件と減額割合
・減額割合：80％
・限度面積：400平方メートル
・宅地の要件：被相続人が営む事業用に使われていた宅地　※貸付業をのぞく
・相続人の要件：被相続人の事業を承継した相続人

●「貸付事業用宅地等」の主な適用要件と減額割合
・減額割合：50％
・限度面積：200平方メートル
・宅地の要件：被相続人が営む不動産貸付や駐車場業等の貸付事業に使われていた宅地　
・相続人の要件：被相続人の事業を承継した相続人

小規模宅地等の特例のメリット

土地の評価額を大幅に減額し、遺産総額そのものを下げる効果があります。
そのため、全体の相続税額を軽減させる効果が高く、他の遺産内容によっては相続税がかからずに済むでしょう。

配偶者控除（配偶者の税額の軽減）

被相続人の配偶者が、遺産分割や遺贈により財産を取得した場合、一定金額まで非課税で受け取れるという制度です。

●配偶者控除　非課税額
下記のいずれか多い金額まで
①1億6000万円
②配偶者の法定相続分相当額

法定相続分とは民法によってあらかじめ定められた相続割合で、配偶者と子どもが相続人の場合は遺産総額の2分の1となります。

配偶者控除のメリット

非課税額が大きいため、負担軽減効果の高い制度です。
配偶者控除の適用で、相続税を納めずに済むというケースも多いでしょう。
遺族の生活を維持するために、なくてはならない制度です。

ただし、配偶者控除があるからといって配偶者の取得分を増やすと、配偶者が亡くなったときの相続で困るかもしれません。
配偶者自身の財産と相続財産した財産で遺産が多くなり、相続税額が数十万円から数千万円高額になる可能性があるからです。
次代の相続を見据えて、相続税の専門家の助言を受けながら効果的に使いましょう。

未成年者控除

相続や遺贈により財産を取得した人が未成年者だった場合の控除制度です。
各自の相続税を算出した後で、未成年者の負担する相続税額から下記の控除額が差し引かれます。

●未成年者控除額　計算式
控除額＝（18歳－相続開始時の年齢）×10万円　※1年未満は切り捨て

未成年者控除のメリット

相続税額から直接控除されるため、大きな税額軽減効果を得られるでしょう。
また、未成年者控除額が未成年者当人の相続税額よりも大きい場合は、引き切れなかった控除額をその未成年者の扶養義務者の相続税から差し引けるため、ムダがありません。

障がい者控除

障害のある人が、相続や遺贈によって財産を取得した場合に適用される制度です。
下記の計算式で算出した控除額が、障がいのある人が負担すべき相続税額から差し引かれます。

●障がい者控除額　計算式
控除額＝（85歳－相続開始時の年齢）×10万円（特別障害者の場合は20万円）　※1年未満は切り捨て

障がい者控除のメリット

控除額の計算基準年齢が高いため、相続開始時の障がい者の年齢によっては大きな控除が見込めるでしょう。
未成年者控除同様に、障がい者当人の相続税額から引き切れなかった控除額は、その扶養義務者の相続税から差し引くことができます。

不動産を相続した後の活用方法

実家家屋などの不動産を相続したものの、相続人自身が利用する予定がないというケースもあるでしょう。
遠隔地に暮らしている、相続人も持ち家を保有しているなど、その理由はさまざまです。
ここからは、自分で使わない不動産の活用方法について説明します。

売却する

不動産を保有していると、固定資産税の納付や適切な管理などの維持コストが必要です。
その不動産を売ってしまえば、まとまった資金が手に入ると同時に、これ以上コストがかからなくなります。

被相続人の居住用財産にかかる譲渡所得の特別控除の特例（空き家特例）

この特例は、被相続人の住居を相続後に売却したケースで、下記条件に当てはまる場合は譲渡所得から最高3000万円が控除されるというものです。

●対象となるための要件
以下のすべてを満たす場合
・対象不動産が、1981年（昭和56年）5月31日以前に建築されていること
・区分所有建物登記がされる建物ではないこと
・相続開始直前において、被相続人がひとりで暮らしていて同居人が居なかったこと

●適用を受けるための要件
・相続や遺贈によって不動産を取得した本人が未利用のまま売却すること
・相続開始から3年以内に売却すること
・売却代金が1億円以下であること

賃貸経営を行う

相続人自身が使わない家屋を、そのまま人に貸すという選択肢もあります。
周辺環境や立地条件によっては、アパートやマンションなどを建てて、本格的に賃貸経営を行うこともできるでしょう。

借家権割合と賃貸割合

相続発生日現在に、誰かに貸し出されていた不動産は、あらかじめ定められた借地権割合・借家権割合によって、課税価格が減額できます。
固定資産税評価額にも適用されるため、維持コストダウンが可能です。

相続した不動産を「活用しない」と損をする

なかには、自分で使う予定はないけれど、売却も賃貸もしたくないというもいるでしょう。
確かに、賃貸には準備の手間や費用が必要ですし、成功が確約されるわけでもありません。
しかしながら、活用しないことで、次のようなデメリットがあることを覚えておくことが大切です。

損害賠償を請求される可能性がある

不動産の所有者には、その物件を管理する責務があります。
適切な管理を行わずにいると、次のような状態を引き起こす可能性があるでしょう。

・雑草が生い茂り、害虫が発生する
・庭木の枝が伸びすぎたり倒れたりして、隣地や通行人に被害が発生する
・著しく景観を損ない、悪臭や治安悪化の原因となる

管理不行き届きによって第三者や周辺に損害を負わせた場合は、所有者に対して自治体から注意を受けたり被害者から損害賠償請求が行われることもあるのです。

資産が減り続ける

土地や建物を所有している場合、必ず毎年固定資産税と都市計画税がかかります。
この税金は「所有」に対して課税されるもので、利用の形、つまり利用状況は問われません。
つまり、不動産を活用しないということは、納税のために出費だけをしている状態です。
一方的に資産が減り続けることもあります。

固定資産税が高くなる

家屋が建つ土地を放置し続けていると、ただ税金がかかるだけでなく、その税額が高くなるかもしれません。
固定資産税には「住宅用地特例」という措置があり、居住用の土地は次のとおり特別に税負担が軽減されています。

●固定資産税の住宅用地特例
固定資産税の課税標準より、以下の割合で減額
・小規模住宅用地（200平方メートルまで）：6分の1
・一般住宅用地（200平方メートルを超える部分）：3分の1

しかし、相続した家屋を次のような状態で放置してしまうと、住宅用地特例の対象から外されることもあります。

●特例の対象外となる宅地
・屋根や壁が損壊し構造上、住宅とは認められない状況にある場合

活用できない場合は国に無償で譲るという選択肢

2023年（令和5年）4月27日にスタートした「相続土地国庫帰属制度」は、相続した土地の内、一定の条件を満たしている土地を国が引き取るという制度です。

●相続土地国庫帰属制度のポイント
・申請した土地について国が審査する
・帰属承認が下りた場合は、一筆あたり20万円程度の負担金がかかる
・負担金納付の時点で、土地の所有権は国に移転（登記申請は不要）

遠隔地の土地を相続した場合、扱いに困って放置してしまうケースは珍しくありません。
しかし、適切な管理を怠ると上記のようなリスクが高まることを覚えておきましょう。
どうしても活用できない土地は、国庫に引き取ってもらうというのも1つの手です。

家屋の解体や負担金は必要ですが、活用できずに税金だけ納めたり、逆に損害賠償金や相続人が死亡した場合にまた相続税を支払ったりするよりも安価に済む場合もあります。

不動産の相続は、相続税に詳しい専門家にご相談ください。

不動産の相続におけるポイントは、第一に土地の評価が複雑で難しいという点です。
計算方法については本記事中でも紹介しましたが、役所や実際に現地で調査して、その結果を資料と照らし合わせて、適正な評価額を算出します。
このとき、適正な評価を行うためには土地と相続税の両方に詳しいことが重要です。

税務のプロと言えば税理士ですね。
例えば宅地建物取引士の免許を持っている不動産問題に強い税理士であれば、的確に補正率を用いて、当初の評価額から大きく差し引いた金額を示すことができるでしょう。
課税対象となる遺産の合計額から、数百万、数千万の減額ができることも珍しくありません。
また、税理士なら、生前贈与を用いて相続税対策を行うなど、上記で案内した方法以外にも有用な情報を提供してもらうこともできます。

相続税申告には10カ月という期限が設けられているため、税理士に依頼するかどうか迷っている方はできるだけ早く、まずは相談するなど早めに動くことも大切です。
今のうちに、相続を強みとし、相続と不動産に関する知識が豊富な税理士を探しておくことをおすすめします。
税理士事務所のホームページには、過去の実績や解決事例一覧などがありますから、まずは参考までにこれらのコンテンツを閲覧してみてはいかがでしょうか。
また、多くの事務所では初回相談無料サービスを行っていますので、気軽に問い合わせてみても良いですね。