農地の相続とは？　必要な手続きや方法を徹底解説

農地を相続するメリットとデメリットとは？

財産の所有者が亡くなると、その財産を継承するための相続が開始します。
相続財産には経済的価値のあるすべてのものが含まれ、預貯金や有価証券といった金融資産の他、土地や建物といった不動産などが一般的です。
不動産の中には、田や畑といった農地が含まれている場合もあるでしょう。

しかしながら、相続人の状況によっては農地相続に不安を感じるかもしれません。
そこで、まずは農地を相続するメリットとデメリットから紹介します。

農地相続のメリット

農地相続の最大のメリットは、農地を活用することで利益を得る可能性があるということです。
そのためには、以下の方法が考えられます。

農業を営む

相続人がもともと被相続人（亡くなった人）と農業を営んでいた場合に多い選択です。
相続した農地を耕し、自ら米や野菜などの農作物を育て、それを売ることで収益化を図ります。
ただし、収穫までに手間と時間がかかる点、設備投資や維持管理にコストがかかる点も踏まえて検討しましょう。

農地を貸し出す

相続した農地を農地のまま近隣の農家などに貸し出して、少額ながらも賃貸収入を得るという方法もあります。
あるいは、市民農園として整備するというのも1つの手段です。

農地として売却する

農業を営む予定がなく、賃貸の管理も難しいという場合は、売却して利益を得るという手段も視野に入れると良いでしょう。

宅地に変更する

土地には、その種類（地目）ごとに用途が決められています。
そのため、そのままでは農地には住宅を建てることはできません。
しかし、農業委員会へ届出をしたり許可を得て、農地から他の地目に変更することも可能です。
これを農地転用といい、宅地として建物を建てたり駐車場として貸し出したりできると、活用の幅が広がります。

農地相続のデメリット

農地を相続した場合のデメリットは、維持管理に手間やコストがかかることです。
具体的には、次のような負担が生じる可能性があります。

農業で採算がとれるかどうかわからない

農業が軌道に乗ると、会社員の収入並みの利益を得ることも夢ではありません。
しかし、そのためには経験によって積み上がるノウハウが必須です。
未経験から始める場合は、採算割れが続くリスクもあります。

買い手、借り手がつくかどうかわからない

農地は需要が限定されるため、借り手や買い手がなかなか見つからないというケースもあるでしょう。
農地の活用が上手くいかないと、収益化が困難なばかりか、整備費用で赤字になります。
事前に調査して地域需要を見極めなければ、負の遺産となる可能性もあるのです。

農地管理が負担になる

相続人が遠隔地に暮らす場合など、こまめな手入れができずに半ば放置状態になるかもしれません。
しかし、農地を放置すると、次のような問題が生じるでしょう。

・草が生え農地としての体裁が悪くなり、農地の生産性が低下する
・雑草繁茂、鳥獣被害などによって、周辺被害を招く
・ゴミの不法投棄などにより衛生環境が悪化する

このように、管理不行き届きが原因で地域住民とのトラブルに発展するおそれもあります。
また、このような土地は価値が落ちて、さらに売却しにくくなるでしょう。

農地相続に関する費用とその特徴

前章では、農地を相続した際のメリットとデメリットについて説明しました。
しかし、相続人がもともと農業を営んでいるケースと、都市部などで就職しているケースでは、受け取り方が異なって当然です。

ここでは、農地相続についての検討材料として、選択肢ごとの概要と費用について解説します。

相続する場合の手続きと費用

相続によって農地を取得した場合は、相続税申告や相続納税の他、農業法に基づき、農業委員会への届出が必要です。
この届出は、相続発生日から10カ月以内に行うこととされています。
期間内に届出を行わなかった場合は、10万円以下の過料が科される可能性がありますので、忘れずに実施しましょう。

また、届出前に相続登記を済ませておく点にも注意が必要です。

相続登記

土地の地目や所有権名義人などは、法務局の不動産登記簿によって管理されています。
この登記に記載された名義人を、被相続人から相続人に変更する手続きが相続登記です。
相続登記は2024年（令和6年）4月1日より義務化されており、正当な理由なく登記を怠った場合は10万円以下の過料が化されることがあります。

通常、相続登記の登記期限は相続から3年以内です。
しかし、農業委員会への届出期限を考慮すると、早めに手続きを終えておかなくてはなりません。

●相続登記にかかる費用
・登録免許税：登記する土地の固定資産税評価額×0.4％
・必要書類交付手数料：おおよそ5000円～1万円程度

●農業委員会への相続届出にかかる費用
・必要書類（相続登記後の登記事項証明書）交付手数料：1通600円

●農地を所有することで納める税金
・固定資産税：課税標準額×1.4％
・都市計画税：市街化区域の場合、課税標準額×0.3％

自分では農業を行わないケースの手続きと費用

いったんは相続して上記の手続きを済ませたものの自分では農業を行わないケースもあるでしょう。
活用方法ごとに対応する手続きや費用は、下記の通りです。

農地として売却・貸し出し

農地を売買・貸し出しする場合、原則として所有者と購入者・借主の双方が農業委員会に申請して許可を得る必要があります。

農地転用

農地を転用する場合も許可が必要です。
農地所在地の都道府県知事に許可を得るため、農地転用の届出書や許可申請書に必要な書類を添付して農業委員会に提出します。
許可申請の場合、立地や土地の広さ、現況・転用目的などに応じた厳しい判断基準が定められており、必ずしも許可が下りるわけではありません。

●農地転用申請にかかる費用
・土地の登記事項証明書：1通600円
・土地の地図、転用の目的や計画書・図面、資産計画書など

選択肢3：相続を放棄する

相続人は、「相続をしない」という選択をすることも可能です。
相続放棄の手続きをすれば、農地を相続することもなく、管理に悩まされることもありません。
ただし、その場合は、すべての相続財産を放棄することになります。
農地はいらないけれど、預貯金や有価証券はほしいという場合には不向きです。

相続放棄は、相続開始から3カ月以内に家庭裁判所に申述する必要があります。
相続が開始したら、まずどのような財産があるのかを調べて、相続か放棄かを決断しなくてはならないということです。

●相続放棄にかかる費用
・申述費用：収入印紙800円（申述人1人あたり）
・連絡用郵便切手：申述先の家庭裁判所による

選択肢4：相続土地国庫帰属制度を利用する

「就農する予定がなく、遠隔地に住んでいるため管理も難しい。
他にも遺産があるので放棄はしたくないが、貸し出しや売却の目処が立たない」という場合は、相続土地国庫帰属制度を検討すると良いでしょう。

相続土地国庫帰属制度とは、2023年（令和5年）4月27日に開始された新しい制度で、一定の要件を満たす場合に相続した土地を手放して国に引き渡すことができます。

相続土地国庫帰属制度の概要

この制度を利用する場合は、対象の土地が所在する都道府県の法務局への承認申請が必要です。
このとき申請を受け付けるのは、法務局・地方法務局の「本局・不動産登記部門」に限られており、支局や出張所では手続きを行えません。

申請できる人は、相続または遺贈によって、土地を取得した人です。
複数の相続人と土地の共有持分を取得した場合は、共有者全員が合意して共同申請をすることで利用できます。

対象となる土地は、相続または遺贈によって取得した土地ですが、以下の場合は引き取ることができません。

【引き取ることができない土地】 ①却下事由：申請できないケース ・建物がある土地 ・担保権や使用収益権が設定されている土地 ・他人の利用が予定されている土地 ・土壌汚染されている土地 ・境界が明らかでない土地、所有権の存否や範囲について争っている土地 ②不承認事由：承認を受けることができないケース ・一定の勾配や高さの崖があり、管理が難しい土地 ・土地の管理や処分の障害となる地上の有体物、除去が必要な地下の有体物がある土地 ・隣接地の所有者との争訟要因がある土地 ・その他、管理や処分に過分な費用・労力がかかる土地

●申請にかかる費用
・審査手数料：1万4000円（土地一筆あたり）
・負担金（10年分の管理費用）：田畑　20万円、森林　面積に応じて算出

審査手数料は、申請時に納めるもので、承認が下りなかった場合でも返金はされません。
負担金は、申請が承認されて国が管理することが決まった場合に、1度のみ納付するものです。

農地区分ごとの相続税評価方法と計算方法

財産を相続する場合には、遺産総額に応じて相続税がかかります。
農地も相続税の課税対象です。
遺産の価値を決めることを評価といい、相続開始時点の時価から算出します。

しかしながら、土地の評価は、その形状や周辺環境も考慮するため非常に複雑です。
土地に関する専門知識がないと適正な評価額を計算することは難しいでしょう。

とはいえ、相続税がいくらになるのかわからない状態で土地を相続することは、不安に感じて当然です。
そこで、目安とするために、一般的な納税額の算出手順と計算方法を紹介します。

手順1：土地の種類を確認する

まず、相続する土地の種類を確認しましょう。

地目の判定

土地の地目は、課税時期の現況によって判定し、定め方の概要は下記の通りです。

・宅地：建物の敷地、その維持に必要な土地
・田：用水を利用して耕作する農耕地
・畑：用水を利用しない農耕地
・山林：竹木の生育する土地
・原野：雑草やかん木類の生育する土地
・牧場：家畜を放牧するための土地
・池沼：かんがい用水以外の貯水池
・鉱泉地：温泉を含む鉱泉の湧出口、その維持に必要な土地
・雑種地：以上のいずれにも該当しない土地（宅地ではない駐車場を含む）

農地とは、耕作の目的に供される土地をいいます。
耕作とは土地を管理して作物を栽培することで、現に耕作されている土地はもちろん、耕作しようとすればいつでも耕作できる休耕地なども対象です。
一方、登記上の地目が農地であっても、現況によって判定が異なる可能性があります。
例えば、雑草等が生育し農地としての復元が難しい土地、砂利等を敷き詰め駐車場として利用している土地などは、雑種地と判定されるでしょう。

農地の区分

農地を評価する際は、農地区分に応じて計算方法が異なる点に注意が必要です。
農地区分とは、農地法や都市計画などを考慮したもので、市街地に近い順から次の4種類に分類されます。

・市街地農地：市街地にあり、都市計画区域に含まれている農地
・市街地周辺農地：市街地の周辺にある農地
・中間農地：将来的に市街化の可能性がある地域にある農地
・純農地：都市部から離れており、純粋に農業を行うための土地

●市街地農地の評価方法
次の①②いずれかの方式によって計算
①宅地比準方式：市街地農地評価額＝（１平方メートルの路線価×補正率ー１平方メートルあたりの造成費用）×地積
②倍率方式：市街地農地評価額=固定資産評価額×一定の倍率

●市街地周辺農地の評価方法
市街地周辺農地評価額=市街地農地として算出した評価額×80％

●純農地、中間農地の評価方法
純農地・中間農地評価額=固定資産税評価額×一定の倍率（倍率方式）

路線価とは、国税局が接している道路ごとに付設して宅地の評価に用いる基準価格です。
宅地比準方式では、その土地が宅地であると仮定して評価を行い、そこから宅地造成費を差し引いて求めます。
また、補正率とは、個々の土地の形状や法的利用制限などの減価要因を見つけて価額を調整するための率で農地評価の最大のポイントとも言える部分です。

倍率方式で用いる一定の倍率とは国税局長が定めるもので、地域によって異なります。

路線価および倍率や一般的な補正率については、国税庁ホームページの「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」で検索できますので、確認しておくと良いでしょう。

農地相続の相続税の納税猶予の手続き

農地を取得した相続人が農業を営む場合、相続税の優遇制度を受けられる場合があります。
これを農地の納税猶予の特例といい、概要や適用要件は下記の通りです。

農地の納税猶予の特例

この特例では、農業の後継者が納めるべき相続税について納税の猶予を受けられます。
また、一定の条件を満たせば、猶予されていた相続税の納税免除を受けることも可能です。
ただし、相続した後で後述の打ち切り事由に該当してしまうと、納税猶予を受けられなくなるばかりか、猶予されていた相続税と猶予期間に発生した利子税まで納めなくてはなりません。
適用を希望する場合は、要件を十分確認のうえ慎重に検討しましょう。

適用を受ける相続人と被相続人の要件

次に、被相続人と相続人が以下の要件を満たしていることも必要です。

【被相続人の要件】 下記のいずれかに該当する人であること ・死亡の日まで農業を営んでいた人 ・死亡の日まで、特定貸付等を行っていた人 ・死亡の日まで、税務署長に届け出て営農困難時貸付けをしていた人 ・相続人に対して一括贈与を行い、贈与税の納税猶予あるいは納期限の延長の特例を受けていた人 【農業相続人の要件】 被相続人の相続人で、下記の要件いずれかに該当する人 ・相続税の申告期限までに農業経営を開始し、その後も農業経営を継続する認められる人 ・相続税の申告期限までに特定貸付け等を行った人 ・生前一括贈与を受けて一定の要件を満たす人で、贈与者の死亡後も農業経営を続ける人 ・生前一括贈与を受けて、贈与者の死亡後も引き続き営農困難時貸付けを行う人

要件によっては、農業委員会の証明が必要となります。

対象となる農地の要件

特例の対象となる土地は、次の3つの要件をすべて満たした土地に限られます。

【要件1：農地】 下記いずれかに該当する農地 ・被相続人が農業を営んでいた農地（特定市街化区域内については生産緑地または特定生産緑地のみ） ・被相続人が特定貸付け等や営農困難時貸付けを行っていた農地 ・被相続人が死亡の時まで贈与税の納税猶予または納期限の延長の特例の適用を受けていた農地 ・相続開始の年に、被相続人から相続人が生前一括贈与を受けていた農地 【要件2：遺産分割】 ・相続税の申告期限までに遺産分割が行われた農地 【要件3：期間内申告】 ・相続税の申告期間内に、特例を受ける旨を記載した申告書を提出した農地

相続税の納税が免除になる要件

納税猶予とは、あくまでも納税を待ってもらっている状態です。
しかし、以下の要件を満たすと納税は免除され、猶予期間の税金についても納める必要がなくなります。

【納税免除の要件】 下記いずれかの要件に該当する場合 ・農業相続人が死亡した場合 ・農業相続人が、その後継者へ生前一括贈与した場合 ・農業相続人が、相続税申告期限の翌日から20年間、農業を継続していた場合（市街化区域内の一定の農地等に限る）

農地の納税猶予の特例を受けるための手続き

この特例の適用を受けるためには、相続税の申告書を期限内に提出し、下記の担保を提供する必要があります。

●農地の執行猶予の特例を受ける際に必要な費用
猶予を受けるための担保：納税猶予の適用を受ける農地以外では農地等納税猶予税額および利子税の額に見合う次の財産
・国債、地方債、社債、その他有価証券　※税務署署長が認めるもの
・土地、建物
・船舶、飛行機、自動車、建設機械等
・税務署長が認める保証人の保証

納税猶予期間中の手続き

相続税の申告期限から3年目ごとに、農業経営に関して記載した継続届出書を提出しましょう。
提出がない場合は、特例適用が打ち切られます。

特例が打ち切られるケース

下記に挙げる事例に該当した場合は特例の適用が打ち切られ、納税猶予を受けていた相続税額の全部または一部を納付しなければなりません。

【特例が打ち切られる事由】 ・特例農地を譲渡、贈与、転用した場合 ・特例農地での農業経営をやめた場合 ・継続届出書を提出しなかった場合（生産緑地または特定生産緑地で納税猶予を受ける場合のみ） ・担保価値の減少により、増担保あるいは担保の変更を求められたが応じなかった場合 ・都市営農農地について生産緑地法の規定による買取りの申出があった場合 ・都市計画の変更により、特例の適用を受けた農地が特定市街化区域農地等に該当した場合　など

農地相続での必要書類と登記、届出の手続き

農地を相続する場合には、いくつかの選択肢があることがおわかりいただけたかと思います。
農地をどのように活用するかに関わらず、いったん相続をする場合には相続登記と農業委員会への相続届出が必須です。
最後に、手続きに必要な書類と手順を確認しておきましょう。

農地相続の相続登記

相続登記の期限は、相続から3年以内です。
ただし、農地を相続した場合には10カ月以内に行う農業委員会への届出提出に間に合うように注意しましょう。

登記手順は、下記の通りです。

①遺言書がある場合はその内容に従い、遺産分割協議を行う場合は成立した後に遺産分割協議書を作成する
②相続登記に必要な書類を収集、作成する
③相続した土地を管轄する法務局に申請書類を提出する

●必要書類
・被相続人の出生から死亡まですべての戸籍謄本、除籍謄本
・被相続人の住民票の除票、あるいは戸籍の附票
・相続する土地の固定資産評価証明書または固定資産税納税通知書
・相続人の戸籍謄本、印鑑証明書
・土地を相続する人の住民票
・遺言書あるいは遺産分割協議書

農業委員会への農地相続届出

農業委員会への農地相続届出は、相続開始から10カ月以内に行います。
手続きの流れは以下の通りです。

①相続した土地の相続登記を行う
②登記内容に従って届出書を作成、農業委員会に提出する

●必要書類
・届出書
・所有者変更後の不動産登記事項証明書（権利の取得を証明する書類）

農地相続でお困りの際は、相続に強い専門家へ相談

農地相続にかかる手続きは、相続後の使途まで考慮して行う必要があります。
相続放棄も視野に入れる場合は、相続後３ヶ月以内に判断しなければなりません。
また、農業を継続する後継者には有利な特例も、就農予定がなく転用や売却を考えている相続人には不向きです。
日頃から、推定相続人のうち誰が相続するのか、相続した後はどうするのかを話し合っておくと良いでしょう。
いざ相続が開始したときに慌てないためにも、相続人同士の意向を知って考えをまとめておくことも大切です。

農地相続した場合の最善策は、相続した人の気持ちや状況によって異なります。
ただし、トラブル回避や次代の相続人に与える影響を考えると、相続しておいて放置するという手段だけは避けましょう。
土地の利用法を踏まえた税金対策は、相続と土地評価・土地問題に強い専門家に相談すると安心です。

相続問題を多く扱っている税理士法人ならば、土地に関わる専門家と提携していることも多く、農地相続の相談相手に適しています。
自分の悩みを解決してくれる税理士を探す際は、税理士のホームページにアクセスして掲載されている過去実績や成功事例などの関連資料を閲覧する方法がおすすめです。
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