換価分割とは　遺産分割での手続きや遺産分割協議書の書き方をわかりやすく解説

換価分割の場合の遺産分割の方法を解説

遺産分割の方法は、大きく分けて現物分割、代償分割、換価分割の3つです。
まずは各分割方法について見ていきましょう。

現物分割

亡くなった方（被相続人）が持っていた現金や建物、土地などを現物のまま引き継ぐ方法です。
例えば、長男が自宅、次男が田畑（土地）、三男が現金というように、それぞれそのままの形で相続するケースはこれに該当します。

代償分割

特定の財産を相続した相続人が、他の相続人に対して相続分に相当する金額を現金などで支払う方法です。
例えば、6000万円の不動産を長男が相続し、長男は次男と三男に2000万円ずつ代償金を支払うケースはこれに該当します。

≪関連 詳細ページ≫
●代償分割と換価分割とは？遺産分割で上手な使い分けを提案

換価分割

換価分割とは、不動産や有価証券といった遺産を売却し、お金に換えた上で、そのお金を相続人の間で分割するという意味です。
例えば、亡くなった親が所有していた不動産を売却し、それによって得た現金6000万円を長男、次男、三男で2000万円ずつ相続するケースは、換価分割に該当するといえるでしょう。

また、これら３つの遺産分割方法のほかに、財産を分割せずに相続人全員で共有して相続する共有分割という方法もあります。

相続が発生した際には、相続した財産の状況や内容、相続人の生活状態、将来的な計画などを踏まえて、相続人全員が納得した上で分割方法を選択しましょう。

換価分割が適しているケースとは

一般的に換価分割が適しているといわれるのは、以下のようなケースです。

・公平に相続したい場合
・相続人のうち誰も対象の不動産の相続を望んでいない場合
・代償金を支払う資金がない場合
・相続税の納税資金が必要な場合

上記のようなケースでは、まずは不動産や有価証券などを金銭に換えて、複数の相続人で分ける換価分割が適しているといえるでしょう。

遺産分割で換価分割を選ぶメリット・デメリットとは

換価分割とは、不動産や有価証券などの財産を売却し、現金化した上で相続人の間で分割することだとお伝えしました。
ここでは、換価分割のメリットとデメリットを見ていきましょう。

換価分割のメリット

換価分割のメリットは主に次の3つとなります。

●公平な遺産分割が可能
換価分割は、現物分割や代償分割に比べて、相続の内容や配分に不公平感が出にくい遺産分割方法といえるでしょう。
相続では不動産や有価証券など財産の時価を巡ってトラブルが起きることが多いものです。
その点、換価分割では全員で売却し、現金に換えてから分けるので、不公平感が少なくなります。

●代償金を支払う必要がない
代償分割の場合、不動産を引き継ぐ相続人は、他の相続人に対して代償金を支払うことが必要です。
例えば、長男と次男の2人が相続人となる場合、3000万円の不動産を現物のまま長男が引き継ぐなら、その半分の金額に相当する1500万円を次男に代償金として支払わなければなりません。
不動産を相続する人に代償金を支払うだけの資金力がない場合は、換価分割を選択することで代償金を支払う必要がなくなるわけです。

●相続税の資金確保
相続税が課税された場合、原則として現金で納付する必要があります。
相続する財産に不動産が多く、現金が少ない場合には、納税資金の確保が難しいこともあるでしょう。
換価分割を選択すれば、不動産を売却した現金で納税資金を確保することができます。

換価分割のデメリット

換価分割のデメリットは主に次の3つです。

●売却で損をする可能性がある
不動産を売却する時は、必ずしも売り手の希望通りの金額で売れるとは限りません。
場合によっては値下げをしても売れないこともあるでしょう。
特に相続税の納税資金として不動産の売却をする場合、相続税の申告期限（相続が発生してから10カ月以内）までに希望額で売れない可能性もあります。
だからといって売り急ぐと、安値でしか売れないケースも多いのです。

また、売買が成立するまでは当該不動産の固定資産税も払い続けなければなりません。
さらに、売却には、不動産仲介手数料や測量費など、想定していなかった経費もかかるので注意が必要です。
思ったよりも手元に入る金額が少なかったという事態を防ぐためにも、売却するかどうかは慎重に検討しましょう。

●売却の手続きに手間がかかる
不動産の売却は、通常、さまざまな手間がかかるものです。
不動産会社への査定の依頼や書類の収集から始まり、不動産会社や買主とのやりとりや手続きなど、多くの負担が伴います。

また、複数の相続人の共同名義とした場合は、売買契約などの際に名義者全員分の署名・押印が必要です。
特に相続人の中に遠方に住んでいる人がいる場合や都合がつきにくい人がいる場合には、スムーズな売却が困難になることも考えられます。

●土地や建物がなくなってしまう
換価分割では相続した不動産を売ってしまうため、当然のことながら当該不動産はなくなります。
自宅を売却する場合には、そこに住み続けることはできません。
また、当該不動産が将来的に値上がりする可能性や、賃貸を行うことによって利益を得られる可能性もありますが、その権利もなくなります。

売却をする際には、実際の生活への影響や将来的な計画に支障が出ないか、慎重に協議することが大切です。

換価分割を行うための手続きや期間、費用をご紹介

換価分割を行う時は、どのような流れで行うのでしょうか。
また、いつまでに行う必要があるのか、かかる費用にはどのようなものがあるかなど、実際に換価分割を行う際の手続きやポイントをご紹介します。

換価分割の手続き

一般的な換価分割手続きの流れは以下の通りです。
こちらはあくまで一般的な流れであり、条件や場合によっては別の手続きが必要なこともありますので注意しましょう。

１．不動産の権利関係・評価額の調査
相続が発生したら、まずは相続する不動産が誰の名義になっているのかを確認します。
所有者は、法務局で登記事項証明書を取得することで確認可能です。
この時、所有者が亡くなった方本人であれば問題ありません。

同時に、売却する不動産の評価額も調べておきましょう。
ただし不動産評価の方法にはさまざまなものがあり、きちんと調査するには専門知識が必要です。
課税される税金の金額にも影響が出るため、評価は専門家に依頼することをおすすめします。
必要以上に高い税金を課されてしまうような事態を回避するためにも、自分が信頼できるプロを探すことが、納得のいく相続の第一歩といえるでしょう。

２．遺産分割協議書の作成
相続が発生した際、遺言書がない場合は基本的に遺産分割協議を開いて相続の方法や内容を決めなければなりません。

換価分割を行う場合も、遺産分割協議を行い、相続人全員の合意を得ることが必要です。
協議の結果、換価分割を選択することが決まったら、遺産分割協議書に換価分割を行う旨を記載します。
なお、遺産分割協議書には不動産登記の方法についても記載することが重要です。

遺産分割書の作成については、以下の記事でも解説しています。
スムーズな遺産分割のために、ぜひチェックしてみてください。

≪関連ページ1≫
●遺産分割協議の提案と相続の仕方の基本を解説
≪関連ページ2≫
●遺産分割協議の提案／税務に留意した遺産分割協議書を作成／書き方や必要書類も解説

３．不動産登記申請
不動産の所有権について、名義を被相続人へと変更する相続登記を行います。
なお、登記の方法は、相続人全員が所有者となる共同登記と、代表者1人が所有者となる単独登記の2種類です。
トラブルの原因にもなるため、登記の方法については遺産分割協議の段階でしっかり話し合っておきましょう。

４．不動産の売却
不動産を売却する際には、不動産（仲介）会社を仲介するのが一般的です。
依頼する不動産会社が決まったら媒介契約を締結し、その後、不動産の売却先が決まった際には、買い主との間で売買契約などを締結します。
売却のパターンはいろいろありますが、相続人全員で納得する方法として不動産オークションを用いることは有効と言えます。

≪関連 詳細ページ≫
●不動産オークションで相続前後に空家・空地・農地・貸地・老朽マンションを高値で売却・整理

５．売買代金の分配
売買が成立し、現金が入金されたら、遺産分割協議書の内容の通りに相続人の間で分配を行います。
なお、売却益が出た場合は、譲渡所得税が課税されることがあるので注意が必要です。
該当する場合には、確定申告を忘れずに行いましょう。

換価分割はいつまでに行うべきか

換価分割を選択した場合、いつまでに売却をしなければならないという期間はありません。
法律上はいつ売却を行っても良いため、遺産分割協議書を作成してから数年後に売却しても問題ないでしょう。
ただし、年数が経過すると不動産の価値が下がってしまうリスクがあるため、売却の時期を引き延ばすのはあまりおすすめできません。
また、遺産分割協議書の作成についても期限は定められていませんが、10年を経過すると特別受益や寄与分に関する権利を主張できなくなるため注意してください。

なお、相続に関連する手続きでは、以下の2つについて期限が定められています。

相続税申告
被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10カ月以内に申告することが必要です。
遅れると延滞税がかかるため、申告漏れには気をつけましょう。

相続登記
相続人は、所有権の取得を知った日から3年以内に相続登記の申請をする必要があります。
相続登記は2024年4月1日から義務化されました。
換価分割の選択の有無を問わず、相続登記は必要になるため注意しましょう。

換価分割にかかる費用

換価分割によって分配される金額は、売却額から経費を引いた金額が基本です。
経費とは売却にかかる費用のことで、一般的なものを以下の表にまとめたので、参考としてご活用ください。

●換価分割にかかる費用一覧

費用名	金額の決定方法等
相続登記の登録免許税	不動産固定資産税評価額×1000分の4
相続税	遺産総額により決定、税理士への報酬も遺産の総額による
不動産仲介手数料	売買価格の3％＋6万円（400万円超の場合）
残置物撤去費用	トラックの台数と作業員数で決定
遺品整理・特殊清掃	亡くなった状況による
測量費	土地の面積、筆数、隣接の状況による
建物解体費	床面積や構造による
建物滅失登記費用	相場では5～10万円
印紙代（契約書等）	売買金額によって決定
譲渡所得税	譲渡益により決定
その他諸費用	謄本など書類取得にかかる費用、郵送費、交通費など

上の表に挙げた費用でも、状況次第で発生しないものがあったり、金額が相場と大きく異なることがあったりと、売却にかかる費用はケースバイケースです。
実際にかかる金額は、専門家や取引先に確認しましょう。

換価分割を行う際の遺産分割協議書の書き方をご紹介

換価分割で売却を行う際、当該不動産が被相続人の名義のままでは売却することはできません。
まずは相続人の名義へと相続登記を行ってから売却を行い、その後、買い手へと所有権の移転登記を行うという流れです。

なお、換価分割を選択する場合の登記には2つのパターンがあります。
どちらのパターンかによって遺産分割協議書の書き方も異なるため注意してください。

共同登記

共同登記は、当該不動産を相続人全員の共有名義にして相続登記を行う方法です。
当該不動産を全員で共有している状態になるため、売買契約などでは相続人全員で手続きを行う必要があります。
相続人の数が多ければ多いほど手間と時間がかかるでしょう。
一方、共同で手続きを行うことで、代表者1人に任せた場合に起きやすいトラブルを防ぐことができる点がメリットです。

共同登記の場合、遺産分割協議書には、換価分割を行うために当該不動産を共有で取得する旨、共同で売却し経費を控除した残金を取得する旨を記載します。

【共同名義】遺産分割協議書の記載例（A・B・Cの3人が1/3ずつ相続する場合）

第〇条　下記の不動産（以下本件不動産）は、換価分割を目的として、相続人A、同B及び同Cがそれぞれ3分の1の割合に共有取得する。 （不動産の表示） 第〇条　相続人A、同B、同Cは、協働して本件不動産を売却し、その売却代金から売却にかかる一切の費用を控除した残額を、前条の共有持ち分割合に従って取得する。

単独登記

単独登記は、当該不動産の名義を被相続人から相続人のうち代表者1人に変更する相続登記の方法です。
代表者だけで売買契約もできるため、スムーズに売却手続きができます。
一方、代金の受け取りや契約をすべて代表者に任せるため、代金の使い込みや意見対立といったトラブルが発生する可能性も否定できません。
単独登記の場合、遺産分割協議書には、換価分割を行う旨とともに、当該不動産を誰の名義にするかの明記、売却後の分配について記載します。

【単独名義】遺産分割協議書の記載例（A・B・Cの3人が1/3ずつ相続、代表者はAの場合）

第〇条　下記の不動産（以下本件不動産）は、換価分割を目的として、相続人Aの名義に変更する。 （不動産の表示） 第〇条　相続人Aは本件不動産を速やかに売却しその売却代金から売却にかかる一切の費用を控除した残額を、以下の割合で分配する。尚、本件譲渡に係る所得税・住民税の申告・納税も同様の割合で各人がその義務を負う。 （１）相続人A　3分の1 （２）相続人B　3分の1 （３）相続人C　3分の1

換価分割でかかる税金とは

換価分割に関係する税金としては、譲渡所得税や相続税があります。

譲渡所得税とは、資産を売却して売却益が出た時に課される税金で、所得税と住民税に分けられるものです。
譲渡所得税の金額は、以下の式によって算出した金額に税率をかけて算出します。

収入金額（売却金額）- 取得費（その資産を取得した際にかかった金額）- 譲渡費用 - 特別控除額 = 課税譲渡所得金額

このとき、収入金額とは当該不動産を売却した際の価格、取得費とは当該不動産を取得した際の価格等、譲渡費用とは仲介手数料や印紙税など売却に伴い発生した費用、特別控除額とは特定の要件を満たした際に控除される金額です。

ここに税率をかけるわけですが、当該不動産の所有年数が5年以下の短期譲渡所得か、5年超の長期所得かで税率が異なるため、注意しましょう。

・短期譲渡所得：所得税30％　住民税9％
・長期譲渡所得：所得税15％　住民税5％
　※2025年3月時点

なお、2037年までは復興特別所得税がこれに加算されます。

●相続税・贈与税についての注意点
換価分割を行うかどうかにかかわらず、相続全般にかかる税金として、まず挙げられるのが相続税でしょう。

相続税は相続財産の評価額に対して課される税金です。
換価分割の場合、相続財産である売却前の不動産は評価額によりますので、基本的に換価分割によって売却して得た金額により相続税が増減するわけではありません。しかし、売却の際は通常実測するので、相続税申告の際も実測地積で評価するようにしましょう。
また、単独登記の場合、共同相続人のうち代表者のみの名義として登記してから分配するため、贈与税の課税対象になると考えられがちです。
しかし、換価分割においては便宜的に１人にまとめているものであり、実際に分配されれば贈与税は課税されません。
ただし、売却手続きを何年も放置していると贈与とみなされる可能性もありますので、注意しましょう。

換価分割で活用できる節税をご紹介

ここでは、換価分割を行うことで、相続時の節税につながるポイントを解説します。

相続税の節税

換価分割を行うことで、相続税の節税につなげることが可能です。
相続税の計算では、一般的に不動産は時価の6～8割程度で評価されることが多い為、評価額が時価よりも低くなるケースが多いといえます。

例えば、親が生前に5000万円で不動産を売却したとしましょう。
相続発生時点では売却金である5000万円は現金として存在しているため、不動産のように評価が低くなることはなく、5000万円全額に対して相続税がかかります。
しかし、親が亡くなった後に売却する換価分割を選択した場合は、相続発生時点では当該物件は不動産のままなので、仮に8割で評価されれば相続税がかかるのは4000万円になるというわけです。
又、売却した土地に対する相続税は、その土地の取得費に加算できる特例もあるので譲渡所得税の節税にもなります。

このように、同じ物件を売却する場合であっても、換価分割を選択することで相続税と所得税の節税になるといえるでしょう。
不動産相続による相続税の節税は換価分割に限ったものではありませんが、節税のポイントとして覚えておくと役に立つかもしれません。

譲渡所得税の特別控除の活用

譲渡所得税は、売却金額から購入時にかかった費用及び売却にかかった経費を差し引いて、さらに特別控除額を引くことができます。
特別控除の条件は、マイホームを売った場合や被相続人が住んでいて、相続後に空き家になっている家を売った場合などです。
マイホームを売却した場合は3000万円、被相続人の空き家を売却した場合は3000万円または2000万円にその空き家を相続した人数を乗じた額の特別控除が利用できます。

換価分割でかかる税金は確定申告が必要？　換価分割での注意点

換価分割によって譲渡所得税が発生した場合は、確定申告が必要です。
換価分割では、単独登記の場合に特に気を付ける必要があります。
単独登記により代表者１人を決めた場合でも、売却代金の分配を受け取った全員が所得税の申告をする必要があるからです。
譲渡所得税にかかる確定申告は、資産を譲渡した日の属する年の翌年の2月16日から3月15日の間に忘れずに行いましょう。

なお、自宅の売却によって特別控除の特例を受ける場合には、当該不動産に居住していたことを証明する書類（戸籍の附票など）の添付が必要になります。
適用される控除の種類ごとに必要書類が違いますので、該当する場合はチェックしておきましょう。

遺産分割での節税対策をお考えの際はご相談ください

換価分割などで遺産を分割する際にかかる税金や費用は、相続財産の総額や状況によって大きく異なります。
不動産の評価額が大きなポイントですが、不動産評価額は路線価だけではなく、個別の事情によって変わるので簡単ではありません。
適正な評価がされなければ、相続で不利になったり税金を払いすぎたりする可能性もあるでしょう。

換価分割をはじめ、遺産相続はケースバイケースです。
もしも節税対策もしたいとお考えなら、それぞれの状況を踏まえて適切な評価やアドバイスをしてくれるプロにサポートを依頼することをおすすめします。

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