農地転用するときの基礎知識！手続きや制度をわかりやすく解説

農地転用とは？農地の区分や定義について

農地転用とは、「農地に家を建てたい、駐車場にしたい、アパートを建てたい」など、農地を農地以外の用途で利用したい場合に必要な手続きです。

相続によって、親が所有する農地を相続したものの、農業を営む予定がなくて困っているという人もいるでしょう。
また、農業は自然という防除しがたい要因によって大きな被害をこうむることもあるため、リスクを考えると躊躇してしまうという面もあるかもしれません。

しかし、農地は、国民の食生活を支える大切な資源です。
相続人が勝手に住宅やマンションを建てることを認めてしまうと、国の大切な産業である農業の生産力を維持できません。
その一方で、日本の狭い国土を効率よく合理的に利用することも、重要な課題の1つです。

そこで、農地を法的に守るため、1952年（昭和27年）に農地法が施行されました。
この法律では、農地の勝手な使途変更を禁止するとともに、他の用途で使用したい場合には転用申請や届出を行い、許可を得る必要があることを定めています。

「農地」とはどのような土地か

そもそも、「農地」とはどのような土地を指すのでしょうか。
まずは、農地の定義や法的な区分について確認しておきましょう。

農地の定義

農地法によると、農地とは「耕作を目的として使われる土地」のことです。
これには、現に耕作されている土地のほか、しばらく耕作を行わずに放置している土地でもいつでも耕作を再開できる休耕地・不耕作地等も含まれます。

ただし、土地の登記簿地目にかかわらず、その土地の現況によって判断されるという点が重要です。
つまり、地目が田や畑となっていても、例えば砂利を入れて青空駐車場として使っているような場合は農地として認められません。

農地の区分

農地は、立地や自然条件、周辺の環境などから、次の5種類に区分されます。

農用地区域内農地

農用地区域内農地は、「農業振興地域の整備に関する法律（農振法）」に基づいて市町村が定める「農業振興地域整備計画」において、農用地区域内にある農地です。
「農業振興地域内農用地区域内農地」を略して「農振農用地」、または整備計画図面上青く塗られていることから「青地」などと呼ばれることもあります。

甲種農地

甲種農地は、都市計画法に基づいて地方自治体が指定する「市街化調整区域内」にある、特に良好な営農条件を備えている農地です。

具体的には、以下のような農地を指します。
・集団的（おおむね10ヘクタール以上）に存在し、高性能な農業機械による営農に適している農地
・土地の改良工事等、農業公共投資から８年以内の農地

第1種農地

第1種農地は、良好な営農条件を備えている農地で、具体的には以下のような土地です。

・集団的（おおむね10ヘクタール以上）に存在する農地
・土地改良工事等、農業公共投資の対象である農地
・高い生産力が認められる農地

第2種農地

第2種農地は、市街地化が見込まれる区域内にあります。

・街路が普遍的に配置されている地域内の農地
・「市街化の区域内又は市街地化の傾向が著しい区域内にある農地」に近接する区域内にあり、その規模が10ヘクタール未満の農地
・駅、市町村役場等の公共施設から500メートル以内の近距離地域内にある農地

第3種農地

第3種農地は、市街地の区域内又は市街地化の傾向が著しい区域内にある農地のことです。

・上水道管、下水道管、ガス管のうち2つ以上が埋設された道路の沿道区域にあり、約500メートル以内に2つ以上の公共公益施設がある農地 ・駅、市町村役場等の公共施設から300メートル以内という至近距離にある農地
・都市計画法上の用途地域が定められている区域内にある農地
・土地区画整理事業の施行区域にある農地
・街区の面積に占める宅地化率40パーセント以上の区画内にある農地
・住宅や事業施設、公共施設等が、区画をまたいでつながっている地域内の農地

農地転用のメリットやデメリットをわかりやすく解説

実家が農業を営んでいる場合、相続によって農地を取得することがあります。
しかし、相続人自身が農業以外の仕事をしているケースでは、どのように農地を活用するべきか悩むことになるでしょう。

そこで検討したい方法の1つが、農地転用です。
まずは、農地の使途を変更することで、どのようなメリットとデメリットがあるのかを解説します。

農地転用のメリットとは

農地転用のメリットは、「他の目的で使える土地になる」ということです。
例えば、宅地に転用してマンションやアパートを経営すれば、収益を得ることができます。
また、事業者であるなら工場や事業所を建てて事業に用いたり、一部を駐車場や駐輪場として貸し出したり、太陽光発電用地としたり、さまざまな利用法が可能です。

農地に限らず、土地や建物といった不動産を所有していると、それだけで固定資産税が課されます。
そのため、農地を活用できず放置していると、収入がないのに出費だけが続くことになるのです。
農地で収益を得ることができれば、管理コストに対する不安が軽減するでしょう。

農地転用のデメリットとは

農地転用によるデメリットは、「税金が増える」という点です。
具体的には第7章にて後述しますが、大幅に税額負担が増えるということは知っておきましょう。

農地転用にかかる費用や制度について

農地転用の為の農業委員会への申請自体に、手数料等はかかりません。
しかしながら、添付書類の交付には、手数料がかかります。

主に必要な書類の発行手数料には、次のようなものがあります。
（すべて2024年（令和6年）時点における金額）

●対象となる農地の登記事項証明書（全部事項証明書）
法務局窓口：600円／オンライン請求・郵送：500円／オンライン請求・窓口交付：480円

●公図（地図等情報）
法務局窓口：450円／オンライン請求・郵送：450円／オンライン請求・窓口交付：430円

●位置図、周辺土地利用状況など
対象農地の位置を書き込む地図や周辺の利用状況を示す地図については、地図を購入したり有料のオンライン地図サービスからダウンロードして利用したりする必要があります。
千数百円から数千円程度の出費となるでしょう。

●専門家に対する報酬
書類の作成や申請を行う行政書士、土地の測量などを行う土地家屋調査士などに依頼する場合は、それぞれ報酬が必要です。
依頼内容や扱う金額によって報酬額は異なりますが、数万円から数十万円になることも多いでしょう。
まずは、依頼したい専門家のホームページなどで、相場を確認しておくと安心です。

また、相続などで土地を相続した場合、相続人が遠隔地に暮らしているケースでは、移動にかかる費用がかさむ可能性があります。
計画的に動けるように、早いうちに行政や専門家に相談すると良いでしょう。

農地転用許可制度とは？知っておくべき種類や基準

農地転用許可制度とは、農地法によって優良農地を確保するために定められた制度です。
農地を他の用途で使いたい場合には、この制度に基づいた申請を行い農地転用の届出や許可を得なくてはなりません。

農地転用許可制度の概要、届出や許可申請を行わずに用途を変更した場合の罰則について説明します。

農地転用許可制度の基準とは

農地転用許可制度における許可権者は、都道府県知事および農林水産大臣が指定する市町村の長です。
対象となる土地が４ヘクタールを超える場合は、農林水産大臣との協議が必要となります。

このときの審査基準は、以下の通りです。

立地基準

農地の状況や周辺の市街地化の状況などによる農地区分に応じた判断基準として、「立地基準」が定められています。

●農用地区域内農地
今後10年以上にわたる農業利用を確保する生産性の高い優良農地です。
そのため、農地以外の利用は厳しく制限されています。

●甲種農地
特に良好な営農条件を備えている農地のため、農地以外の利用は原則として不許可です。

●第1種農地
生産性を確保するために、農地以外の利用は原則として不許可となっています。

●第2種農地
市街地として発展する可能性のある区域内にあり、生産性の低い小集団の農地です。
周辺の土地には立地困難な場合など、一定の条件を満たす場合には転用許可が認められるでしょう。

●第3種農地
すでに市街地化が拡大する地域にある農地です。
特別な条件は不要で、届出により農地転用が認められます。

一般基準

一般基準とは、農地転用の確実性や周辺農地への支障といった観点から定められたルールです。
次に該当する場合は、許可を受けられません。

・他法令の許認可の見込みがないケース
・関係権利者の同意を得ていないケース
・転用を実現できる可能性が低いケース
・周辺農地の営農条件に悪影響を及ぼすおそれがあり、適切な対策が施されていないケース
・農地利用の集約化に支障があるケース
・一時転用の場合、農地への原状回復について確実だと認められないケース

許可不要

ただし、次のケースでは許可不要で転用が認められます。

・国・都道府県・指定市町村が、学校、社会福祉施設、病院、庁舎などを建設するケース
・国や地方公共団体などが公共事業のために、土地所有者の意思に反して土地を取得するケース
・市町村が土地収用法対象事業のため転用するケース

違反転用に対する罰則

農地転用に必要な申請や届出を行わずに農地以外の目的で利用した場合の罰則は次の通りです。
・３年以下の懲役、または300万円以下の罰金（法人は1億円以下）

農地転用許可手続きの流れや許可までの期間

農地転用の基本的な流れは、次の3ステップです。

ステップ1：必要書類の準備
ステップ2：自治体に申請・届出の書類を提出
ステップ3：工事開始

ただし、農地の広さや立地条件、転用後の利用者などによって手続き方法が異なります。

そのために、まず転用したい土地が「市街化区域」「市街化調整区域」のどちらにあるかを確認することが重要です。
これによって必要書類が異なるため、わからない場合は農地がある自治体の農業委員会で確認しましょう。

市街化区域内にある農地は「届出」のみで転用可能

市街化区域とは、すでに市街地を形成している区域、今後10年以内に優先的かつ計画的に市街化を推進すべき区域のことです。
ここでは、積極的に農地転用を行っても良いとされているため許可がおりやすく、届出の認可も比較的短期間で完了します。

自分の農地を転用する場合（農地法第4条の届出）

農地の所有者自身が、その農地を転用し、住宅や駐車場、資材置き場などに利用する場合には、農業委員会に農地法第4条の届出が必要です。

必要書類や手続きの流れについて説明します。

●農地法第４条届出の添付書類一覧
・届出書（提出先自治体のホームページなどで入手可能）：2通提出
・都市計画図：対象農地が市街化区域にあることを示す図面
・公図の写し（区画整理中の場合は仮換地証明書）
・土地全部事項証明書の原本：不動産登記簿謄本、発行日から100日以内のもの

届出人が別の都道府県・市区町村在住の場合、あるいは法人の場合には、さらに住民票や戸籍謄本などの追加書類が必要なケースもあるでしょう。

農地を買ったり借りたりして転用する場合（農地法第5条の届出）

農地の所有者から農地を購入し たり、賃貸借・使用貸借契約などを結んで借りたりして、その農地を転用する場合には、農地法第5条の届出を行います。

必要書類や手続きの流れは、以下の通りです。

●農地法第5条届出の添付書類一覧
・届出書（提出先自治体のホームページなどで入手可能）：3通提出
・都市計画図：対象農地が市街化区域にあることを示す図面
・公図の写し（区画整理中の場合は仮換地証明書）
・土地全部事項証明書の原本：不動産登記簿謄本、発行日から100日以内のもの

届出人や土地の持ち主が別の都道府県・市区町村在住の場合、あるいは法人の場合には、さらに住民票や戸籍謄本などの追加書類が必要なケースもあります。

市街化調整区域内にある農地は「許可」が必要

市街化調整区域とは、市街化を抑制すべきと規定されている区域です。
原則として、新たな開発・建築行為が禁止されており、市街地の無秩序な拡散が抑制されています。
物置やコンテナといった簡易な建物の建築の設置でも、都市計画法違反になりかねません。

農地転用を行いたい場合には、まず農業委員会や自治体に相談することが大切です。
そもそも農地転用を禁じている地域のため、申請を行っても回答を得られるまでに時間がかかるケースが多いでしょう。

申請時に添付する書類（第4条、第5条）

4ヘクタール以下の農地転用を希望する場合は、申請の際に以下の書類添付が必要です。

●農地法第４条許可申請の添付書類一覧
・申請書：正本１通、副本（写し）１通の合計2通
・位置図：都市計画図に申請地を明示
・案内図：住宅地図等に申請地を明示
・公図の写し：申請地を明示、隣接土地の登記地目を記入
・土地全部事項証明書
・事業計画書：農地転用の必要性・申請地選定理由、転用規模の決定根拠等を明確に記入
・意見書
・土地利用承認
・農用地区域外証明書
・事業にかかる見積書：建築費、造成費、土地代金等
・土地利用計画図：排水計画・系統、接道の認定幅員を記載
・建築物の平面図・立面図、面積計算表
・縦横断面図：造成計画横断図

届出人が別の都道府県・市区町村在住の場合、あるいは法人の場合には、さらに住民票や戸籍謄本などの追加書類を求められる場合があるでしょう。

●農地法第5条許可申請の添付書類一覧
・申請書：正本１通、副本（写し）2通の合計3通
・その他、4条許可申請と同様の書類

また、届出人や土地の持ち主が別の都道府県・市区町村在住の場合、あるいは法人の場合には、さらに住民票や戸籍謄本などの追加書類が必要です。

許可申請の流れ

提出された申請書の記載内容が適正か、許可基準に適合するかについての審査、現地調査などが行われます。
必要に応じて、申請者に聴取が行われることもあるでしょう。
判断材料が揃ったら、農業委員会月例総会で農業委員会としての意思決定を行います。

対応する自治体にもよりますが、手続きの処理には、受付から1カ月～1カ月半程度の時間が必要です。
また、3000平方メートルを超える農地転用は、県のネットワーク機構との協議が必要となるため、さらに時間がかかります。

農地転用に関する法律と注意点

農地転用の許可を得るためには、農地法だけでなく関連する各法律に基づく許認可を得ることも大切です。
許可申請の手続き書類を整えていたとしても、関連法の許認可を得られる見通しが立っていない場合は不許可とされることもあるでしょう。
そのため、どこにどのような申請を行うべきかという点も含めて、農業委員会に相談することをおすすめします。
農地転用に関連する法律のうち、主なものについては以下の通りです。

●農業振興地域制度に関する法律（農振法）
農業の健全な発展と国土資源の合理的な利用を図るための法律で、農業振興地域の指定や整備にかかわります。

●都市計画法
都市計画法は、農林漁業との健全な調和を図りつつ、健康で文化的な都市機能を確保するための法律です。

●宅地造成規制法
宅地造成等規制法は、宅地造成による崖崩れや土砂の流出による災害を防止するための規制を行います。

農地転用後の税金対策や減額について

農地を宅地などに転用した場合は納税額の増加が予想されるため、適切な税金対策を講じることが重要です。
ここでは、固定資産税が高くなる理由と、税負担の軽減対策としての注意点について解説します。

固定資産税が高くなる理由

農地の固定資産税評価額は、農地区分によって評価基準や計算方法が異なります。
そのうち、農地転用の可能性がある第3種農地の評価方法と、転用許可済農地の評価方法を比較してみましょう。

市街地農地（転用許可済農地）の評価

転用許可済農地の固定資産税評価は、宅地比準方式によって行います。
その計算方法と注意点は以下の通りです。

●宅地批准方式
評価額＝（その農地が宅地である場合の1平方メートルあたりの価格ー造成費1平方メートルあたりの金額）×地積

宅地比準方式では、宅地としての評価額から造成費を差し引いて算出します。

この「宅地としての評価」を行う方法は、固定資産評価版の自治体が付設している路線価方式です。

また、造成費とは、整地や土盛りなどに要する費用として自治体が定めた価格を使うため、実際の見積額とは異なる場合もあるでしょう。

市街地周辺農地（第3種農地）の評価

市街地周辺の評価方法は、次の通りです。

●市街地周辺農地評価
評価額＝その農地が市街地農地だとした場合の評価額×80％

注意点

農地転用を行った農地は、実際には宅地として使用されていない場合でも雑種地として評価されます。
これは、「宅地としての潜在的価値を有している」と判断されるためです。

また、転用許可前の第3種農地は、「転用後の価格の80％」として評価されます。
これらのことから、農地転用前と転用後を比較すると、固定資産税評価額は高くなるため税額が増加するというわけです。

●固定資産税の課税タイミングにも注意
固定資産税は、毎年1月1日時点の現況を基準として課されます。
農地転用のタイミングによっては、土地を活用して収益につながる前に高い固定資産税を負担することになるでしょう。
転用を考える場合は、スケジュールも考慮して慎重に検討する必要があります。

農業相続人が農地等を相続した場合の納税猶予の特例

農地を相続した場合、通常は相続税の課税対象です。
しかし、一定の条件を満たす場合は「農業相続人が農地等を相続した場合の納税猶予の特例」が適用される可能性があります。
この特例では、農業後継者である相続人が農業を続ける限り、相続税の納税が猶予されるというものです。
ただし、農業をやめてしまった場合は、その適用が解除されるため、猶予されていた相続税と猶予期間の利子税を一括して納めなくてはなりません。

いったんは農業を承継するつもりで農地を相続し、途中で方針を変更する場合には特に注意が必要です。

農地転用の相続対策などお困りの際はお任せください。

農地転用は、農業経営をしている親から、農業に携わっていない相続人が農地を受け継いだ場合に、効果的な選択肢の1つとなるでしょう。
しかし、立地条件によっては手続きが難しかったり、そもそも許可がおりない地域だったりすることも考えられます。
また、税額の増加やコスト負担も見逃せません。

これから農地を相続する方、相続した農地を扱いかねて放置しているという方は、ぜひ税理士に相談して専門的な観点からの意見を聞くことをおすすめします。
特に相続問題に強い税理士ならば、土地の評価を行う専門家と提携しているケースが多く、土地の評価と税金の双方向から対策を講じることができるでしょう。

相続問題に強い税理士を探す際は、税理士法人や税理士事務所のサイトから、過去事例や実績をご覧になる方法が簡単です。
「よくある質問」などを見れば、自分と同じケースにその税理士事務所がどのように対応したのかがわかるでしょう。
また、税理士の検索と条件比較ができるまとめサイトを利用して、自分の悩みに対応してくれそうなところをピックアップするのも良いですね。

多くの税理士が、初回無料相談やオンライン面談などを行っています。
そういったサービスを利用して、情報収集をするつもりで気軽にネットや電話で問合せてみてはいかがでしょうか。

弊社では、土地に詳しい専門家と税務に詳しい税理士が所属しているため、土地の相続に対して専門的なアプローチが可能です。
ぜひ土地に関するお悩みをご相談ください。