農地を売却する方法とは？　農地売却の手続きや流れを解説します。

農地売却で知っておきたい、法律と必要な手続きについて

相続した土地の売却を考えるとき、農地を相続した場合と宅地を相続した場合では手続きが大きく異なります。
農地は農地法という法律に守られており、簡単に売却できないようになっているのです。

まずは、農地法の概要と農地売買の一般的な流れを確認しておきましょう。

農地を守る「農地法」とは

農地は単なる土地ではなく、食料の安定供給を担う重要な資源です。
農地の生産性を維持するために、農地の売買、贈与、貸借などは農地法によって厳しく規制されています。

そのため、農地の所有者が買い手を見つけても、実際に売却するためには農地法に基づく条件を満たし、農業委員会の許可を得ることが必要です。
では、どのような基準で許可が下りるのでしょうか。

農地法第3条に基づく許可基準

農地法第3条では、農地を購入できる者は以下の基準をすべて満たす者と定めています。

●全部効率利用要件
所有、あるいは借りている農地のすべてを、効率的に耕作すること

●農作業常時従事要件
申請者（新しい所有者）または世帯員が、必要な農作業に、原則として年間150日以上従事すること

●地域との調和要件
周辺農地における農作業の効率化に、影響を与えないこと

農業委員会への事前相談

農業委員会は、農地に関連する事務を執行するために市町村に設置された行政委員会です。
主に、農地の売買・貸借の許可、遊休農地を含む農地の利用状況調査、農地転用の届出などを行っています。

農地を売却したい場合は、この農業委員会事務局に相談することが大切です。
農業委員会に相談すると、農業経営の状況や農地取得後の計画を聴取し、上記基準を満たしているかどうかを確認してくれます。
こうすることで、許可を得るために必要なこと、現在は不足していることなどを把握でき、準備がしやすくなるでしょう。

農地売却の一般的な流れ

農地法第3条を簡単に説明すると、「農業を健全に続ける意思がある農家にしか、農地を売却してはならない」ということになります。
そのため、農地の売却を検討する際は、その農地を効率的に活用してくれる農家を探すことが大切です。

農地を買ってくれる農家が見つかったら、農業委員会への許可申請を行いましょう。
手続きについて、一般的な手順は以下のとおりです。

●ステップ1：売買についての仮契約
買い手が見つかったら、農地の売買契約を結びます。
ただし、このときは「農業委員会の許可が下りなければ契約は無効」ということについて、双方が納得していることが重要です。

●ステップ2：申請書の提出
農地の所有権移転申請書を作成し、必要書類を添付して農業委員会に提出します。
このときの申請者は、新しく農地を取得する人（買主）です。

●ステップ3：審査後、許可書の交付
農業委員による現地調査、各地区審議会による申請内容の審査などを経て、農業委員会によって「許可・不許可」の意思決定が行われます。
標準的な処理期間は、およそ1カ月です。

●ステップ4：売買契約の締結
農業委員会の許可を受けたら、先に結んだ売買契約が有効になります。
売却代金を受け取り、買い手に農地を引き渡しましょう。

●ステップ5：不動産登記の名義変更
新しい所有者は、法務局で土地の所有権移転登記を行います。
この手続は不動産の名義変更で、土地の所有権を得るために必要です。

農地法第3条に対する違反は罰金300万円も

許可を受けずに農地を処分する行為は無効となり、悪質な違反とされた場合には3年以下の懲役または300万円以下の罰金に処されることがあります。

農地として売却する場合と宅地などに転用する場合の流れを解説

農地のままで買い手が見つからない場合は、農地転用してから売却する方法や農地転用を前提とする売却方法を検討するのも1つの手です。

農地転用とは、農地を宅地や雑種地など別の用途の土地に変えることを指します。
こうすることで農家以外の買い手を探すことができるため、売りやすくなるでしょう。

ただし、農地転用できる土地は限られているため、必ずしも希望どおりになるとは限りません。
ここからは、農地転用に定められたルールや基準、手続きの流れを紹介します。

農地転用の基本的なルール

農地転用とは、農地を耕作以外の目的で使う土地に変更することです。
例えば、住宅や倉庫を建てたり、駐車場や資材置き場として使ったりすることをいいます。
実は、自分の土地であっても、農地を勝手に他の目的で使用することはできません。
なぜなら農地には、農地法に基づく「農地転用許可制度」によって厳格な制限が設けられているためです。

まずは、許可を得るための基準を確認しておきましょう。

農地転用許可制度の基準

農地転用許可制度は、優良な農地の確保と計画的土地利用の推進を図ることを目的に設置された制度です。

この制度では、農地転用について2つの基準を設けています。
1つは、農地の状況や周辺の市街地化状況などによる「立地基準」、もう1つは農地転用の確実性や周辺農地への影響などによる「一般基準」です。

農地転用の基準【1】立地基準（農地法第4条第6項第1号及び第2号　ほか）　　

農地は、立地や周辺地域の状況などによって、下記の5種に区分されています。
農地転用についての立地基準となっているため、まずは売却を検討している土地の区分を確認することが重要です。

●農用地区域内農地
・市町村が定める農業振興地域整備計画において「農用地区域」とされた区域内の農地
・生産性の高い優良農地
・農地転用：原則不許可

●甲種農地
・市街化調整区域内にある生産性の高い優良農地
・農業公共投資（農地改良）後8年以内の農地
・高性能農業機械での営農が可能な集団農地
・農地転用：原則不許可

●第1種農地
・10ヘクタール以上の集団農地
・農業公共投資の対象農地
・生産力の高い農地
・農地転用：原則不許可

●第2種農地
・市街地近郊にあり、市街地として発展する可能性のある区域内の農地
・農業公共投資の対象外で、小集団の生産力の低い農地
・農地転用：周辺の他の所有農地が転用できない場合に限り許可

●第3種農地
・市街化区域、都市的整備がされた区域内にある農地
・農地転用：原則許可

農地転用の基準【2】立地一般基準（農地法第4条第6項第3号から第6号　ほか）

農地転用の許可申請を行う場合は、申請時点で「何を目的として、自らどのようなものを建てて、どのように利用するのか」という計画書を提出します。
転用後の利用方法を明確にし、そのための資金はどこから調達するのか、関連法の許可は取っているのかなどを証明する必要があります。
そのうえで、下記の基準による審査が行われるというわけです。
尚、農地転用を前提として農地のまま売却する場合は農地法第５条による許可申請又は届出が必要になりますが、審査基準は概ね同様です。

●転用事業実施の確実性
・十分な資力、信用はあるか
・関係権利者の同意はあるか
・関連法令の許認可の見込みはあるか
・開発行為をする場合は開発の許可が下りているか　　　など

●周辺農地への影響
・周辺農地の営農状況に支障を与えないか
・周辺農地への被害防止措置が適切かどうか　など

●一時転用の場合
・農地への原状回復は確実か

これらの基準に該当しない場合、農地転用は認められません。

農地転用してから売却する場合の一般的な流れ

農地をそのまま売却する手順については、先ほどお話したとおりです。
ここでは、農地転用を行ってから売却するケースについて、解説します。

農地をそのまま売却するケースと農地転用してから売却するケースでは、農地転用許可に関する手続きの有無が大きな違いです。

農地転用の許可を受けるためには、申請準備にも多くの時間を要します。
転用後の利用についても綿密な計画を練る必要があるため、「農地としては売りにくいから転用しよう」と安易に考えるのではなく、慎重に検討することが大切です。

●ステップ1：農地転用についての事前相談
農地転用を考えたら、農業委員会に相談を行いましょう。
農地の場所、事業の必要性、確実性などさまざまな観点でのアドバイスを受け、申請に備えることができます。

●ステップ2：申請の準備
農地転用許可申請における主な提出書類は、計画書や証明書などといった作成するものがほとんどです。
・許可申請書（個人用）：都道府県・市町村ホームページより様式をダウンロードして作成
・事業計画書：転用目的の事業、施設の概要、工事計画などを明確にする書類の作成
　　　　　　　転用に伴う他法令の許認可などの見込みを記した書類の作成
・公図・位置図・土地利用計画図等：書籍購入、地図サイトより購入して作成
・農地の登記事項証明書：法務局にて交付
・資力・信用があることを証明する書類：作成
・農地転用の妨げとなる権利者の同意書：書類作成のうえ契約
・当該土地改良区の意見書：農地が土地改良区の地区内にある場合
・農地復元後の営農計画書：一時転用の場合に作成
・その他、参考書類

●ステップ3：申請書の提出
該当農地の所在する市町村の農業委員会へ、申請書と添付書類を提出します。

●ステップ4：審査後、許可書の交付
申請から許可が下りるまでの標準的な期間は、書類受理後通常は1カ月から2カ月程度です。
添付書類の精査、該当農地の調査、農業委員会による問答などを経て、4ヘクタール以下の農地は都道府県知事、4ヘクタールを超える農地は農林水産大臣によって審査が行われます。

●ステップ5：転用事業の進捗状況・完了報告
許可を受けた申請人は、工事が完了した際は遅滞なく完了報告書を提出する必要があります。

●ステップ6：土地の売却、不動産登記の名義変更
転用後の土地には、もう農地にかかる制限はありません。
不動産業者などを介して、自由に売却可能です。
ただし、土地の種類にかかわらず、売買や相続、贈与などで土地を取得した人は、不動産登記簿の名義変更を行う必要があります。

無許可で農地転用を行うと農地法違反

農地転用についても、許可を受けずに実施すると農地法違反を問われる可能性があるでしょう。
悪質な違反とされた場合には3年以下の懲役または300万円以下の罰金が課されることがある点に注意が必要です。

農地売却での必要となる書類と費用

ここでは、農地の売却に必要な書類と費用について説明します。

農地売却の主な必要書類

農地を売却する場合は、農地法第3条の許可申請に関する書類が必要です。
申請書のテンプレートは、都道府県や市町村のホームページからダウンロードによって入手できます。
その他の書類については、下記のとおりです。

●一般的な提出書類
・農地法第3条の許可申請書：3部
・土地の登記事項証明書（全部事項証明書）：1部
・譲受人の住民票（抄本）：1部
・その他の必要と認める書類

●売却先が新規就農者、市外居住者などの場合の追加書類
・農地法第3条許可申請に係る確認票：1部
・農地等利用計画書：1部
・農作業受委託契約書の写し等（農作業に必要な機械等を保有していない場合）：1部
・通作図（自宅から申請地までの経路図）：1部
・耕作証明書（譲受人が市外居住者の場合）：1部

農地売却にかかる費用

農地売却の許可申請などには、特別な費用はかかりません。
ただし、提出書類を調達する際に、購入費や交付手数料がかかるでしょう。
また、売却にかかる下記税金の納付義務が生じます。

●印紙税
・売買契約書に貼付する印紙にかかる税金
・税額：契約金額に応じる

●登録免許税
・不動産の所有権移転登記にかかる税金
・税額：不動産価格×2％

●不動産取得税
・不動産所有権を取得したことにかかる税金
・税額：不動産価格×4％

その他の費用

不動産登記に関わる書類作成や手続き代行は、行政書士などに依頼することも可能です。
その場合は、依頼内容に応じて10万～15万円程度の報酬が必要となるでしょう。

農地の面積が登記面積と異なる場合の申告済み相続税への影響

農地を含む土地や建物といった不動産は、法務局の登記簿によって管理されています。
登記簿には、さまざまな情報が記載されており、地積もその1つです。

実は、先祖代々受け継いできた農地や山林においては、登記簿上の面積と実測とが異なるケースが珍しくありません。

それはなぜでしょうか。

土地の「縄伸び・縄縮み」とは

土地の測量は、古くから行われています。
時代をさかのぼると、目盛りを打った縄を用いて測量を行っていました。
「縄伸び・縄縮み」とは、そのことに由来して生まれた言葉です。

・縄伸び：実測面積が、登記簿に記載された面積よりも大きい状態
・縄縮み：実測面積が、登記簿に記載された面積よりも小さい状態

そのようなことになった理由としては、年貢の負担を軽減するためだったり、売買代金のかさましを狙ったためだったりしたのではないかといわれています。

売却によって「縄伸び・縄縮み」が発覚した場合

相続が発生したとき、相続するだけなら規模の大きい農地をわざわざ測量するケースは多くありません。
しかし、農地の転用を前提とする売却の際には実測後の引渡しが一般的になっています。
そこで、登記簿の面積（公簿面積）と実測面積が異なっていた場合は、どのように対処すべきでしょうか。

相続税の法定申告期限から5年以内の場合

相続税の申告・納税の法定期限は、相続の発生から10カ月後です。
その日から5年以内に相続土地の面積が登記面積と違っていたことに気づいた場合は、正しい面積で申告し直すことができます。

●修正申告
・縄縮みが発覚し、実際に納めた税額が少なかった場合
・正しい額で修正申告を行い、不足分を納税する義務がある

●更正の請求
・縄伸びが発覚し、実際に納めた税額が多すぎた場合
・正しい税額で申告を行い、過大に納税した分の還付を求める権利がある

修正申告では、不足分を納税しなくてはならないため、「黙っていればわからないのでは」と考える人がいるかもしれません。
しかし、縄で計測していた時代と違い、現代では航空写真などを含むさまざまな方法で正確な実測が可能です。
土地の売買といった大きな取引や隣接農地が測量を行った場合は、税務署も調査を行う可能性が高いでしょう。
万が一、故意に隠していたと判断されると、ペナルティ税が課されるおそれもあります。

一方、更正の請求は納税者からの請求がなければ、税務署は動いてくれません。
どちらも、発覚した時点で迅速に対処することが大切です。

農地を売却した際の所得税について

土地を売った代金は、譲渡所得税の課税対象となります。

課税譲渡所得金額は、譲渡した農地の売却代金から、その農地の取得や仲介料など売却の際にかかった費用を差し引いた金額です。又、相続した土地を相続税の申告期限から３年以内に売却する場合は、その農地に対して払った相続税も農地の取得価格に加算して所得税を節税できる特例もあります。
給与など他の所得と区別して、譲渡所得税額を計算します。
このとき、農地を取得してから売却までの期間によって、税率が変わる点に注意が必要です。

●譲渡所得税率
・取得後5年以上経過後に売却した場合「長期譲渡所得」：15%
・取得後5年以内に売却した場合「短期譲渡所得」：30％
尚、この場合の所有期間は、相続や贈与による取得の場合、前所有者の所有期間を引き継げます。

800万円の特別控除の特例

国は農地保有合理化法人という機関を通じて、農業を大きくするための事業を行っています。
具体的には、農業をやめるために農地を売りたい人と、農業の拡大に意欲的な農家とを結びつけることが、「農地保有合理化事業」です。

農地を売却する際に、農業委員会に問合せて買い手をあっせんしてもらうと、この農地保有の合理化に当てはまる場合があります。
そうなると、「特別控除」として、所得税の課税対象額から800万円を控除してもらえるわけです。

農地の土地評価や相続に関するご相談は、専門家にお任せください。

農地法による購入者条件や農地転用基準の厳しさなどにより、農地の売却が面倒だと感じるかもしれません。
しかし、相続人自身が農業を営むわけではないのなら、使わない農地は荒農地とするくらいなら売却すべきと言えます。

利用せずに放置した農地は荒廃し、雑草が繁茂したり害虫が発生したりしやすくなるでしょう。
そうなると、近隣農家に悪影響を及ぼしトラブルに発展することも考えられます。
さらに、土地は保有しているだけでも固定資産税がかかりますが、耕作放棄地は農地の固定資産税特例が受けられなくなり、税額が３倍に増えることも考えられます。

したがって農業を営む予定のない方が農地を相続することになったときは、迷わず専門家に相談することをおすすめします。
早めに対策することで、トラブルや税額負担を回避でき、よりスムーズに物事を進められるでしょう。
大きな安心にもつながりますよね。

一般的に、相続問題に強い税理士ならば、土地に関わる専門家と提携しています。
また、税理士自身が土地に関連した専門の資格を取得していたり豊富な知識があったりするため、土地と税務の両方からまとめてサポートを受けることができるでしょう。

土地と相続に強い税理士を探す方法としては、税理士のホームページに掲載された実績紹介や成功事例などをご覧のうえ、比較してみると良いでしょう。
初回相談無料サービスを行っている税理士も多いので、情報収集のつもりで気軽にコンタクトをとってみてはいかがですか。