居住利用・事業利用している不動産の遺産分割方法の提案

居住利用・事業利用している不動産の分割方法の提案

不動産を誰が相続するかは遺産分割の重要なポイントになります。
空地なら複数の相続人で相続して共同売却という方法もありますが、「居住利用や事業利用」の場合は生活や事業の重要インフラであるので売却できず相続納税が持ち出しになってしまいます。

そこで、一定の条件を満たす相続人が相続した場合には、相続税が軽くなるという特例が用意されています。
又、民法では「配偶者居住権」という権利を創設して、一人になった配偶者の余生を応援しています。
建物について、居住利用・事業利用している相続人がいる場合、相続後も利用を続けるならばその相続人が相続すべきと考えます。

弊社では、法定相続分ばかりにとらわれるのではなく、それらを考慮した遺産分割（or 遺言作成）を提案しています。

居住用土地の相続

被相続人（や生計一親族）が居住している土地を一定の親族が相続・遺贈を受けた場合には、
最大 330㎡ の部分について80％課税価格を減額できる特例が用意されています。

当然、相続税は軽減できます。地価の高いところでは効果が大きくなります。

この特例を受けられるように遺産分けをすると自宅敷地を相続した人だけでなく相続税の課税価格そのものが減るので、相続税率が下がり、結果的に遺産を相続した全員の相続税も少し軽減されます。

① １次相続の際にこの特例を受けられるのは次の イ 又は ロ

• イ. 配偶者
• ロ. 被相続人と同居していた人

② ２次相続の際にこの特例を受けられるのは イ。イ がいない場合に限り ロ

• イ. 被相続人と同居していた人
• ロ. 相続開始の直前３年間、国内にある取得者 又は 取得者の配偶者所有の家屋や「３親等内の親族 又は 同族法人所有の家屋」_(注)に居住していない人（日本国籍を有する海外居住者も適用可）
  (注)2020年(令和2年)3月末までの相続発生は経過措置により上記の「３親等内の親族 又は 同族法人所有の家屋」の家屋に居住していても適用可

事業利用している土地の相続

個人事業用と同族会社事業用の宅地については最大400㎡までの部分について80％課税価格を減額できる特例が用意されています。
但、賃貸事業の場合は最大200㎡までの部分について50％減額とスケールダウンします。

これらの特例を受ける為には、次のイ・ロ両方の要件を満たす相続人が相続する必要があります。

① 被相続人 又は 被相続人と生計一だった相続人の事業利用土地

• イ.相続した人が引き続き同一の事業を相続税の申告期限までに継続していること
• ロ.その土地を相続税の申告期限まで保有していること

② 同族会社（被相続人とその親族で50％超の株式保有している会社）の事業（不動産賃貸業を除く）に利用されていた土地

• イ.相続税の申告期限までその会社の役員であった相続人
• ロ.その土地を相続税の申告期限まで保有していること

配偶者居住権が認められる不動産と配偶者

2020年(令和2年)4月1日〜の相続発生分から、要件を満たす配偶者については、一定の建物とその土地について、相続せずとも「利用する権利」だけを遺産分割協議や調停・審判・遺言で取得することができるようになりました。
その権利のことを配偶者居住権といいます。
この「建物に居住する権利」とその敷地を占有する権利は、その配偶者の死亡により消滅するので、弊社では２次相続の節税も考慮した遺産分割の提案にも使っています。

① 配偶者居住権の成立要件 

　配偶者居住権の成立要件は次の（１）～（３）の全てを満たしていることです。

（１）配偶者が被相続人の財産に属した建物に相続開始の時に居住していたこと

（２）次のいずれかの場合に該当すること

　　①遺産分割によって配偶者居住権を取得するものとされた場合

　　②配偶者居住権が「遺贈」の目的とされた場合

（３）被相続人が相続開始の時において居住建物を配偶者以外の者と共有していないこと

② 配偶者居住権の及ぶ範囲 

　配偶者居住権は、配偶者がその居住建物の全部について無償で使用及び収益をする権利であることから、配偶者が居住建物の一部しか使用していなかった場合であっても、配偶者居住権の効力は居住建物全部に及ぶこととなります。つまり、配偶者が従前居住の用に供していた範囲と配偶者居住権の効力が及ぶ範囲とは、必ずしも一致しない場合があります。

　また、配偶者居住権は、登記を備えた場合に対抗要件を具備するとされており、建物所有者（被相続人から居住建物を相続により取得した者）は、配偶者に対し、配偶者居住権の設定の登記を備えさせる義務があります。ただし、配偶者居住権の設定の登記は、配偶者居住権の成立要件ではありません。

③ 配偶者居住権の存続期間 

　配偶者居住権の存続期間は、原則として配偶者の終身の間ですが、遺産の分割の協議若しくは遺言に別段の定めがあるとき、又は家庭裁判所が遺産の分割の審判において別段の定めをしたときは、その定めるところによります。

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