相続登記をする際の必要書類と取得方法を解説

相続登記の必要書類一覧

不動産を相続した際に行う「相続登記」には、たくさんの書類が必要です。
法定相続人の構成や相続方法によって必要な書類が異なるため、複雑に感じるかもしれません。
しかし、何を説明する書類なのか、何を証明したいのかという目的を知ることで理解しやすくなるでしょう。

まずは、相続方法にかかわらず共通で必要な書類について、その目的と入手方法に焦点を当てながら、簡単に説明します。

相続関係を説明する書類

相続とは、亡くなった人（被相続人）と法律によって定められた「法定相続人」の間でしか成立しません。
被相続人の配偶者は常に法定相続人となり、他の親族は子ども、父母、兄弟姉妹の順で相続権を得ます。

この時に重要なのは、法律上の正式な家族関係があるのかどうかという点です。
相続における家族・親族は、入籍や養子縁組、認知などによって結ばれた人を意味します。
長年生活を共にしている事実上の家族であっても、戸籍上の家族関係がない相手は相続人にはなれません。
よって、被相続人と法定相続人の家族関係を証明することが重要になります。

被相続人と法定相続人の家族関係を証明する書類は、以下の通りです。

書類の種類	入手先
①被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本（全部事項証明書）、除籍謄本、改製原戸籍など	本拠地の市町村
②相続人全員の戸籍謄本（抄本、戸籍事項証明書）	本籍地の市町村
③被相続人の住民票除票または戸籍の附票	住民票除票：住所地の市町村 戸籍の附票：本籍地の市町村

①被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本（除籍謄本、改製原戸籍）
戸籍は、結婚や離婚、転籍、養子縁組などを行った数だけ作られ、それぞれの時点で同じ籍に入っている家族の情報が記載されます。
出生から死亡までの連続した「戸籍謄本」を取得することで、被相続人のこれまでの家族関係が明らかになるというわけです。

戸籍簿の写し（コピー）を「戸籍謄本」といいます。
結婚や転籍、あるいは死亡などで家族全員が抜けて空っぽになった戸籍は除籍簿として保管されており、その写しが「除籍謄本」です。

また、戸籍様式は法改正によってたびたび変更されており、デジタル管理に切り替えられた後の戸籍簿の写しを「全部事項証明書」と呼びます。
ただし、全部事項証明書には、デジタル化以前の結婚や死亡、離婚などが原則として記載されていません。
様式が変わる前の情報を確認するためには、現在の様式に作り直す元になった「改製原戸籍」を請求して交付してもらうようにしましょう。

②法定相続人の戸籍謄本
法定相続人の戸籍謄本は、最新のものだけでかまいません。
ただし、その法定相続人が相続開始時に生存していることを証するため、被相続人の相続開始日以降に交付されたものに限ります。

③被相続人の住民票の除票または戸籍の附票
不動産登記簿謄本と被相続人の戸籍謄本に記載されている住所地が異なる場合は、同一人物だと証明するために住所の移転を確認できる「住民票の除票」あるいは「戸籍の附票」が必要です。

現時点の住民登録についての証明書を「住民票の写し」、転出や死亡によって住民登録から外れたという証明書を「住民票の除票」といいます。
住民票除票には保管期限があるため、残っていない場合は住所移転の履歴が掲載されている「戸籍の附票」を取得すると良いでしょう。

法定相続情報一覧図が便利

相続が開始すると、相続登記以外にもさまざまな手続きを行うことになりますが、その多くで「相続関係の証明」を求められます。
そのたびに、上記に挙げた書類の束を提示、あるいは提出しなければなりません。

そこで、相続手続きの煩雑さを軽減するために、2017年（平成30年）法定相続情報証明制度が始まりました。

●法定相続情報証明制度・法定相続情報一覧図
法定相続情報証明制度は、相続関係を記した「法定相続情報一覧図」を法務局に登録しておき、相続関係の証明書として活用するという制度です。
初回のみ相続関係を証明する書類の提出が必要ですが、次からは認証文を付した一覧図が何度でも何通でも無料で交付されます。

不動産登記では、法定相続情報一覧図の提出で関連資料を省略できたり返却してもらえたりするため、手間の軽減だけでなく経費削減の対策としても有効でしょう。

物件と納税者を証明する書類

不動産所有者には、所在地の市町村に固定資産税を納める義務があります。
対象となる固定資産と新たな納税者を証明するために、下記の書類が必要です。

書類の種類	入手先
④固定資産課税明細書	毎年4月に市町村から送付
⑤不動産取得者（相続人）の住民票	住所地の市町村
●登記簿謄本（登記事項証明書）	不動産を管轄する法務局

④固定資産課税明細書
固定資産課税明細書は、毎年5月頃に市町村から送付されます。
最新のものを用意しておきましょう。

⑤不動産を取得した相続人の住民票
新たな納税者の住所を証明するために、不動産を取得した相続人の住民票も添付します。
共同相続人がいる場合は全員分の住民票が必要ですが、住民票コードの記入で省略可能です。

●登記簿謄本（登記事項証明書）
相続登記の申請では、対象となる不動産の所在や地目・種類、地積・床面積等を記入する場面があるため、「登記簿謄本（登記事項証明書）」を取得しておきましょう。
ただし、法定相続人が相続する場合、登記簿謄本（登記事項証明書）や「権利証（登記済権利書）」を提出する必要はありません。

ケース別の必要書類 と取得方法

一口に相続と言っても、遺言書があるケースや遺産分割協議を行うケースなどさまざまです。
不動産登記の申請者に「不動産を相続する権利」があることを明らかにするために、その根拠を提示する必要があります。

ここからは、相続ケースによって異なる添付書類を解説していきましょう。

ケース1：遺言書による相続

遺言書がある場合、相続は基本的に遺言書の内容に従って行います。
遺言書の指定により不動産を相続するケースでは、根拠となった遺言書を添付しましょう。

●遺言書
遺言書には、公正証書遺言と自筆証書遺言の2種類があります。

「自筆証書遺言」は、その名の通り被相続人が生前に自分で書いて作成した遺言書です。
主に自宅や貸金庫を使用して、あるいは法務局の遺言書保管制度にて保管されていることが多いでしょう。
相続が始まったらまずは遺言書を徹底的に探すことが大切ですが、自宅で自筆証書遺言を発見したら、家庭裁判所による検認を受けるまで開封してはいけません。
また、遺言書には厳密なルールがあり、不備のある遺言書は法的効果が発揮できない点にも注意が必要です。

「公正証書遺言」は、法律の知識を持つ公証人が被相続人の口伝をまとめて作成するため、不備となるリスクの低い遺言書です。
また、公証役場に保管されているので、見逃すリスクが低い点もメリットだと言えるでしょう。

ケース2：法定相続分通りの相続

民法によって定められた「法定相続分」に則った遺産分割を法定相続といいます。
法定相続の場合、法定相続人の組み合わせごとに相続割合が決まっているため、そのことを証明する特別な書類は不要です。

ケース3：遺産分割協議による相続

不動産の相続について記載された遺言書がなく、かつ法定相続を選ばない場合は、遺産分割協議による遺産分割を行います。
遺産分割協議とは、法定相続人全員で遺産分割方法について話し合うことです。
どのような相続配分にしてもかまいませんが、全員の合意を得ることが成立条件となります。

遺産分割協議の結果と全員の合意を証明するために、以下の書類を提出しましょう。

●遺産分割協議書
●法定相続人全員の印鑑証明書
遺産分割協議で合意を得た内容を明記した書面が「遺産分割協議書」です。
遺産分割協議書には法定相続人全員が署名と押印をして、その時に用いた実印の印鑑証明書も添付します。

申請書の作成と提出

5つの共通書類と各ケースの必要書類を調達し終えたら、登記の申請書を作成します。

●登記申請書
登記申請書は法務局ホームページのダウンロードページ、あるいは登記所の窓口で入手可能です。
記入方法は、手書きでもパソコンを使用して作成してもかまいません。
複数枚になっても片面印刷を行い、すべての添付書類をまとめて左綴じにしましょう。

必要書類が揃ったら法務局に提出

提出先は、相続する不動産の所在地を管轄する法務局です。
提出方法は、窓口に直接持参、郵送やオンライン申請などが選べます。
ただし、添付書類がオンライン申請に対応していない場合は、別途郵送しなくてはなりません。

●登録免許税
登録時に納める費用を「登録免許税」といいます。
納税額の算出方法は「固定資産課税価格×0.4％」で、資産価格1000万円につき4万円の税金がかかる計算です。
納税方法は、税務署に現金で納め領収証を添付する方法、相当額の収入印紙を同封する方法があります。
オンライン申請を行った場合は、ネットバンキングなども利用できるので、都合の良い方法を選びましょう。

書類提出後、法務局より交付される「登記完了証および登記識別情報通知書」を受領して、手続き完了です。

相続登記に期限はある？

相続登記は、2024年（令和6年）4月1日より義務化されます。

これまでは任意であったため、期限は設けられていませんでした。
しかし、法改正による義務化に伴い、申請期限や義務違反に対する制裁などが新設されます。
具体的な改正点は次の通りです。

●申請期限：3年以内
相続により不動産を取得した人は、取得することがわかった日から3年以内に相続登記の申請をしなければなりません。

●義務違反に対する制裁：10万円以下の過料
正当な理由がないにもかかわらず期間中に申請義務を果たさなかった場合は、10万円以下の過料が科されることがあります。

●過去の相続分も義務化の対象
今回の法改正の注意点は、施行日以前に相続した不動産も義務化の対象だという点です。
過去の相続によって取得した不動産については、義務化施行日の3年後である2027年（令和9年）3月31日が申請期限となります。

相続登記を自分でする場合の注意点

相続登記の手続きは煩雑かつ複雑なため、司法書士や弁護士などの専門家に依頼する人も多いでしょう。
しかし、法務局では登記手順の流れを説明したサイトや予約制の手続き案内サービスを用意し、自力で登記手続きをする人のサポートを行っています。

不動産を取得した相続人が自身で手続きをする際は、下記の点に注意しましょう。

注意点1：書類取得にかかる時間・労力・費用

ここまで案内してきた通り、相続登記には多くの書類が必要です。
書類の多くは交付料金がかかるうえ、その金額は自治体によって、あるいはマイナンバーカード提示などの身分証明方法によって差があります。

書類の種類	1通あたりの交付費用（目安）
戸籍謄本	450円
除籍謄本	750円
改製原戸籍謄本	750円
住民票	200～400円程度
住民票の除票	300～400円程度
戸籍の附票	300～400円程度
印鑑登録証明書	200～400円程度

1通あたりは数百円ですが件数や枚数が多いため、合計金額は想定よりも高く感じるのではないでしょうか。
さらに、役所までの交通費、郵送を依頼する場合の切手代などのコストも見逃せません。
本籍地の移転が多いケース、法定相続人が多いケースなどは、書類を集めるだけで大変な時間と労力がかかり、出費もかさむことになるでしょう。

注意点2：不動産の登記漏れ

登記漏れとは、相続登記すべき物件を見落としてしまうことです。

例えば、一戸建て家屋では敷地以外の道路後退（セットバック）による道路提供部分や共有私道、分譲マンションの住戸以外の共有部分などを見落としやすい部分でしょう。
共有部分における権利上の持分は目に見えないため、所有者自身も忘れているかもしれません。
しかし、登記漏れがあると、売却や建て替えなどを考えた時にトラブルが生じるおそれがあります。

2026年（令和8年）には、所有不動産の一覧表を発行する制度が施行される予定です。
それまでは、相続人自身でしっかりと把握しておかなくてはなりません。

注意点3：難易度の幅が大きい

相続登記の難易度は、法定相続人同士の関係性や相続財産の内容によって大きく異なります。
例えば、父親が亡くなって法定相続人は母親と息子1人、互いに健康で関係性も良く話し合いもスムーズだというケースならば、特に難しいことはないでしょう。

しかしながら、下記のようなケースは注意が必要です。

・法定相続人が多く、連れ子や認知した婚外子、別居中の配偶者など関係性が複雑である
・相続開始より前に誰か亡くなっている法定相続人がいて、孫や甥姪による代襲相続が発生している
・被相続人に大きな額の債務があり、相続放棄も視野に入れて検討している
・遺言書の内容が偏っており、最低取得保証額（遺留分）の侵害が起こっている可能性がある
・相続する不動産の登記情報が先代以前のまま更新されていない

特に、相続する不動産の登記情報が更新されていないパターンについて、次で詳しくお話します。

未分割・未登記の不動産を相続した場合の対応

先代の相続が未完のうちに次代の相続が起こることを「数次相続」といいます。
古い順から「１次相続」「２次相続」と呼び、相続の手続きは１次相続から先に終わらせなくてはなりません。

相続登記についても、まず１次相続の分を片づける必要があります。

2025年（令和7年）3月31日までは、登録免許税の免税措置が適応される

本来、登録免許税は相続登記のたびに納めるべき税金です。
しかし、2025年（令和7年）3月31日までは、先々代から先代への名義変更にかかる登録免許税が免除される措置が設けられています。

父の相続で土地を取得した子が相続登記未了のまま亡くなった場合、その土地を相続した孫が2代分の相続登記を行い、2回分納税しなければなりません。
しかし、免税措置期間に登記申請をすれば、１次相続分（父から子への名義変更）にかかる登録免許税が非課税になります。

「未分割」不動産を相続した場合

次の所有者が決まるまでの相続財産は、法定相続人全体の共有財産です。
１次相続で未分割のままだった不動産がある場合は、先に１次相続における遺産分割協議を行いましょう。

まず、１次相続の法定相続人を全員集める必要があります。
しかし、２次相続が起こっているということは、法定相続人のうち少なくとも1人は亡くなっているということでしょう。
その場合は、亡くなっている人の相続人全員が代理として出席します。

つまり、１次相続の遺産分割協議を「１次相続の法定相続人＋２次相続の法定相続人」で行い、次に２次相続の遺産分割協議を「２次相続の法定相続人」で行うというわけです。

遺産分割協議の期限は10年

2023年（令和5年）4月1日施行（施行前の相続発生案件は2028年（令和10年）３月末まで猶予）の法改正により、特別受益や寄与分を考慮した遺産分割協議に10年という期限が設けられました。
未分割のまま10年が経過した財産は、原則法定相続分に従って分けることになりますが、全相続人が納得すれば法定相続分に従わない分割協議も可能です。

法定相続分どおりの遺産分割とは例えば、１次相続の被相続人が父親、相続人が「配偶者と長男・次男・長女」というケースの持分は「配偶者1/2、長男1/6、次男1/6、長女1/6」です。
２次相続の被相続人が配偶者ならば、その「持分1/2」を対象とした遺産分割を行い、権利を持つ長男・次男・長女が「共同相続人」として相続登記を行います。

相続登記を放置するとどうなる？

相続登記が2024年（令和6年）より義務化されることは、すでにお話した通りです。
過去に相続した分も含めて、3年以内に登記しない場合には10万円以下の過料が設定されています。

また、相続登記未了物件を相続した際に生じる苦労についても、前項でお話しました。
さらに、相続登記を行わないことから、次のようなリスクが高まります。

リスク1：自由に処分できないリスク

相続登記とは、不動産登記簿の名義変更手続きです。
登記簿上の名義変更が完了することで、はじめて相続人が所有者として認められることになります。
登記簿と名前が一致していないうちは、売買や譲渡、融資を受ける際の担保設定などが行えません。

不動産を奪われるリスク

不動産の権利は、遺言書よりも遺産分割協議書よりも、登記簿が優先されます。
そのため、事実上の遺産分割が終わっていても、相続登記が未了のうちは「法定相続人全体の共有財産」です。

この時、注意すべき点は、共同相続人は自分の持分について単独で登記可能だということでしょう。
遺産分割協議で長男が継ぐと決まった不動産について、先に次男が登記をしてしまっても、長男はそれを覆すことができません。

共有財産の売却や譲渡は共同相続人全員の同意が必要ですが、自分の持分だけならば自由に処分可能です。
次男が自分の持分を登記して売却を済ませていた場合、長男は1つの不動産をまったくの他人と共有することになります。
そのままでは管理や処分が難しいため、相手の持分を高値で買い取るか、自分の持分を安価で手放す羽目に陥るかもしれません。

権利が複雑になるリスク

最近になって何代も相続登記が放置されている不動産を相続したものの、登記準備をなかなか進められずにいる場合は、すぐに専門家に相談することをおすすめします。

数次相続は、手続きを放置している間に幾重にも重なり、その都度法定相続人が増えていくものです。
法定相続人が多いということは、対象となる財産の権利が細分化され、どんどん複雑になっていくということを意味します。
なかには、明治・大正の時代から放置されていたために、法定相続人が数百人に達していたという事例もあるのです。
２次３次相続のうちに、早めに対処をしましょう。

ケース別の複雑な書類は、専門家にお任せください

本記事では、相続登記の必要書類について詳しく紹介しました。
しかしながら、相続はそれぞれの家族構成や遺産の内容などにより、大きく事情が異なります。
また、数次相続が発生している場合は必要書類も膨れ上がり、手に負えないと感じることもあるでしょう。

不安や不明な点がある時は、遠慮なくプロの知識やノウハウを頼ってください。
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相続登記は相続税や固定資産税など税との関わりが多いので登記の前に税理士への相談をオススメします。
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