相続登記とは？不動産を相続した方の名義変更の必要書類や義務化について解説

相続登記とは不動産の名義変更のこと

日本国民に戸籍簿があるように、日本国内の不動産には不動産登記簿という管理帳簿があります。
不動産登記簿とは、土地や建物の所在、面積のほか、所有する人の住所氏名などの情報が記載されているものです。

不動産の所有者が亡くなって所有者の変更が必要となった場合、この登記簿の情報を更新しなければなりません。
この手続きを、「相続登記」といいます。
相続登記を終えるまでは、不動産名義は前の持ち主（被相続人）のままです。
たとえ相続した不動産（実家など）で相続人が生活していたとしても、登記上は相続人の固有財産とは認められません。

このことが、後にさまざまな問題を引き起こすのです。
まずは、相続登記の義務化と経緯についてお話しましょう。

不動産の名義変更は2024年4月1日に義務化

これまで、相続登記は任意の手続きでした。
義務でもないのに手間や費用をかけたくないと考える人が多かったのでしょう。
不動産登記簿を見ても所有者が亡くなっていたり所在が不明だったりして、すぐには連絡できないケースが増えました。

所有者が簡単にはわからない土地を一般に「所有者行方不明土地」と呼び、全国の所有者行方不明土地を合計した面積は今や九州本島と同じくらいにまで達しています。
所有者がどこの誰なのかわからない理由の6割以上は相続登記の未了です。
そこで国は、所有者不明土地をこれ以上増やさないために、不動産の相続登記を義務づけることを決め、法の改正を行いました。

相続登記義務化の概要

相続登記の義務化に伴い、新たに下記のような期限や罰則が新設されています。

義務化施行日・対象となる相続

義務化の施行日は、2024年（令和6年）4月1日からです。

ただし、過去の相続分についても施行日から遡って義務化の対象となります。
昔の相続だからといって、相続登記が免除されるわけではありません。

申請期限は3年以内

相続登記の申請期限は、不動産を取得したことを知った日から3年以内です。
遺言書による相続・遺贈の場合は、その遺言書の内容を知り不動産の所有権を得たことを知った日を起点とします。
話し合いによる遺産分割が行われた場合は、その話し合いがまとまり遺産分割が成立した日が起点です。

過去の相続で遺産分割成立済みや遺言書記載分については、制度の施行から3年後の2027年（令和9年）3月31日が相続登記の申請期限となります。

期限までに申請を終えていれば、手続きが完了していなくてもかまいません。

10万円以下の罰金

正当な理由なく期間内の申請を怠った場合は、10万円以下の過料が適用されます。
この時の正当な理由とは、以下の通りです。

●申請できない正当な理由とは
・長年相続登記が放置されていたことにより、相続権利を持つ者が極めて多数にのぼり、その把握や必要書類の調達などに時間がかかっている場合
・遺言書の有効性や遺産の範囲など、相続人間で争いが起こっており、決着まで時間がかかっている場合
・不動産を取得した相続人に、重病、避難、経済的困窮などの事情があり、申請が困難な場合
・その他、正当性が認められる個別の事情がある場合

不動産の名義変更に必要な際の必要書類一覧

相続登記には多くの書類が必要です。
相続に関連する別の手続きでも使うものが多いため、予め必要書類を把握しておくと計画的に集めることができるでしょう。

基本的な共通書類

まずは、誰もが必要とする基本的な共通書類です。
共通書類は、主に「不動産の名義変更に必要な書類」と「相続関係の説明に必要な書類」に分けられます。
それぞれの必要書類の入手先と入手の際にかかる費用も合わせて見ていきましょう。

不動産の名義変更に必要な書類

まずは、下表の通り、登記申請書や不動産関連の書類が必要です。

書類の種類	入手先	費用（1部あたり）
登記申請書	法務局ホームページよりダウンロード 法務（登記所）窓口で入手	無料
不動産の固定資産課税明細書（登記申請日の属する年度のもの）※毎年４月から新年度	毎年4月に市区町村から送付	無料
不動産取得者（相続人）の住民票	住所地の市区町村	200～400円
収入印紙	郵便局・法務局窓口・コンビニなど	相続不動産による

●登録免許税
収入印紙は、登記手数料ともいえる「登録免許税」の納付に必要です。
相続登記における登録免許税額は、「固定資産課税証明書に記された不動産評価額×0.4％」で算出しますが、過去の相続については登録免許税の免除制度もありますので、後述をご確認ください。
1000万円あたり4万円を目安に考えておくとわかりやすいでしょう。

相続関係の証明に必要な書類

次に、被相続人と相続人の相続関係を証明する各種の書類が必要です。

書類の種類	入手先	費用（1部あたり）
被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本（全部事項証明書）、除籍謄本、改製原戸籍など	本拠地の市区町村	戸籍謄本：450円 除籍謄本：750円 改製原戸籍謄本：750円 住民票：200～400円程度 住民票の除票：300～400円程度 戸籍の附票：300～400円程度 ※自治体や交付方法によって異なります
被相続人の住民票除票、または戸籍の附票	住民票除票：住所地の市区町村 戸籍の附票：本籍地の市区町村
相続人全員の戸籍謄本（抄本、戸籍事項証明書）	本籍地の市区町村

相続における諸手続きで、思いのほか負担が重い作業が「関連書類の収集」ではないでしょうか。

戸籍簿は、婚姻や離婚、養子縁組や離縁、あるいは転籍などを行うたびに新しいものが作られます。
相続人が被相続人の財産を相続する権利があることを証明するためには、上記のような戸籍謄本や住民票などが必要です。
しかし、被相続人がこれまでどのような人生を送ってきたかによって戸籍の数が異なるため、合計いくつの書類が必要になるかは実際に遡ってみないとわかりません。

また、同様の書類は、預貯金口座や証券口座の払い戻し、車などの名義変更でも必要です。
被相続人の遺産内容によっては、何セットも必要となり、発行だけでも相当な費用がかかり痛い出費となるでしょう。

そこで、法務局では「法定相続情報証明制度」を設立し、法定相続情報一覧図の作成をすすめています。

●法定相続情報一覧図
法定相続情報一覧図とは、被相続人と相続人全員の相続関係を示した相関図です。
予め作成した相関図に「相続関係の証明に必要な書類一式」を添付して法務局に提出すると、「法定相続情報一覧図」として登録されます。
登録後、認証文を付した「法定相続情報一覧図」のコピーは、何度でも何通でも無料で交付可能です。
さまざまな相続手続きで証明書代わりに活用できるため、コストダウンに役立ちます。

遺産分割の方法によって異なる書類

遺産分割の方法は、主に次の3パターンです。
どのパターンで不動産を取得したかによって、基本的な共通書類とは別に追加書類が必要となる点に注意しましょう。

パターン①遺言書による相続・遺贈

被相続人が生前に遺言書を作成していた場合は、その内容に従って遺産分割を行います。
不動産を相続する権利関係を示す根拠書類として、遺言書の提出が必要です。

書類の種類	入手先	費用（1部あたり）
様式に則ったいずれかの遺言書（複数ある場合は日付の新しいもの） ・自筆証書遺言 ・公正証書遺言	自筆証書遺言：自宅等、あるいは法務局（自筆証書遺言書保管制度） 公正証書遺言：公証役場	自筆証書遺言：家庭裁判所での検認費用（800円～）、遺言書保管制度の証明書交付料（1400円）・閲覧請求書（1700円）など

遺言書には、被相続人が自身で作成する自筆証書遺言と、公証役場で公証人と作成する公正証書遺言があります。
公証役場に原本が保管されている公正証書遺言と違い、任意の場所に保管できる自筆証書遺言は見落とさないように十分に探すことが大切です。
また、発見した際は未開封のまま家庭裁判所に持参し、検認を受けるまで開封できない点を覚えておきましょう。

パターン②遺産分割協議による相続

遺産分割について記載された遺言書がない場合は、「遺産分割協議」を開き、相続人全員でどのように遺産分割を行うか話し合います。
遺産分割協議は、全員の合意を得るまでは終わりません。
話し合いがまとまった場合は、その内容を遺産分割協議書に記し、相続人全員で署名と押印をします。

相続根拠として、遺産分割協議書と相続人各自の印鑑証明書を提出しましょう。

書類の種類	入手先	費用（1部あたり）
遺産分割協議書	相続人によって作成	特別な費用は不要
相続人全員の印鑑証明書（遺産分割協議書に押印したもの）	住所地の市区町村	200～400円程度

法定相続分による相続

法定相続分とは、民法によって定められた遺産分割における相続割合です。
例えば、相続人が「配偶者と子ども2人」というケースの法定相続分は、「配偶者が2分の1、子は全体で2分の1（各自は4分の1）」となります。
しかし、預貯金や現金のように細かく分けられる財産以外は、割合によって分けられるとは限りません。
その場合は、相続割合に応じた所有権を「持分」とする共同財産として扱います。

法定相続分は相続人の組み合わせに応じて予め定められているため、相続根拠を示す追加書類は不要です。

相続登記をしないとどうなる？

相続登記の未了と行方不明土地の関係については、すでにお話した通りです。
また、相続登記の義務化に伴う罰則を受けることにもなるでしょう。

これ以外にも、相続登記をしないことは相続人にとって大きな不利益に通じるリスクとなります。
具体的なリスクについて詳しく見ていきましょう。

不動産を処分できないリスク

相続登記をするまでの間、登記簿上の所有者は被相続人のままです。
不動産を売却する時、譲渡する時、あるいは融資の担保に設定する時、契約者名義と不動産登記簿の名義は、必ず一致していなければいけません。
つまり、名義変更が終わるまでの期間、相続した不動産を処分することができないというわけです。

相続した実家に住み続ける場合などは、処分する予定がないからかまわないと思うかもしれません。
しかし、ここで名義変更をせずに放置した結果、いざという時に処分できないという状況に陥る可能性もあるでしょう。

不動産を奪われるリスク

遺産分割が完了していない相続財産は、相続人全員を共同相続人とする共有財産として扱われます。
登記未了の不動産も同様で、相続人ごとの権利の持分は法定相続分の通りです。
複数の共同相続人がいる場合、各々が自分の持分について相続登記申請を行うことができます。

この時に注意すべき点は、持分に限った登記や処分は単独でも実行可能だということ、法定相続による相続登記は根拠書類を必要としないということです。

●他の相続人に奪われる可能性
例えば、実家の敷地と建物（家）を両親と同居していた長男が受け継ぎ、そのまま暮らし続けていた場合、事実上の相続人は長男だということになるでしょう。
しかし、長男が必要な相続登記を行わずに放置していた場合、次男や長女などの共同相続人が自分の持分を登記してしまうかもしれません。
登記さえ済ませてしまえば、持分については自由に処分できます。

●債権者による差押えを受ける可能性
相続人の中に多額の負債を抱えている人がいる場合は、特に注意が必要です。
債権者には、相続人に代わって法定相続による相続登記を行い、その持分を処分して債務返済に充てる権利が認められています。
つまり、共同財産である不動産の一部を勝手に売却されても、文句はいえないというわけです。

●権利が複雑になる可能性
先に登記を済ませた共同相続人が亡くなった場合、その相続人が不動産の権利を受け継ぎます。
例えば、次男に配偶者と3人の子どもという相続人がいて法定相続によって遺産分割をした場合、次男の持分はさらに4つに分けられるということです。
その調子で細分化されてしまえば権利問題は複雑となり、再びまとめることは難しいでしょう。

冒頭でもお話しましたが、不動産の権利は登記簿を優先します。
事実上の相続がどうであれ、すでに登記した人に対して抵抗する手段はありません。
このような事態にならないためには、誰よりも先に正当な相続人が登記申請を行うことが大切です。

相続登記や遺産分割をせずに次の相続が発生したら相続税はどうなる？

1つの相続が終わる前に次の相続が発生することを「数次相続」といいます。
相続登記などを行わないまま相続人が亡くなった場合も、数次相続としての手続きが必要です。

相続登記義務化により、最近になって代々放置されていた相続登記に手をつけることになったという方も多いのではないでしょうか。
ここからは、数次相続を進める際の注意点について解説しましょう。

数次相続の進め方と注意点

数次相続では、先に起こった相続を１次相続、後から起こった相続を２次相続と呼びます。
状況によって３次４次……と幾重にもなっている場合もあるでしょう。

どのような状況でも、まず１次相続の遺産分割を済ませないことには、２次相続に進めません。
なぜなら、２次相続の被相続人の遺産には、１次相続で相続した財産が含まれているからです。

【数次相続の例】 ・１次相続　被相続人：父（遺産：父の財産）　相続人：配偶者（母）、長男、次男、長女 ・２次相続　被相続人：母（遺産：母の財産＋１次相続の取得分）　相続人：長男、次男、長女

この時、１次相続から何年経過しているかによって、遺産分割の方法が異なります。

注意点①長期間経過後の遺産分割に新ルール

2023年（令和5年）4月1日、遺産分割についての新しいルールが施行されました。
このルールによって、相続開始からの経過年数によって遺産分割の方法が下記の通りに制限されます。

●１次相続から10年以上経過
相続の開始から10年経過した遺産分割については、過去の生前贈与（特別受益）や寄与分を考慮した遺産分割協議を行うことができません。
遺言書による相続割合が指定されている場合はその指定割合に従いますが、基本的には法定相続分による法定相続を行うこととなります。
つまり、不動産の場合は、必然的に共同相続人で保有する共有財産になるというわけです。

●１次相続から10年未満
１次相続の開始から10年未満の場合は、遺産分割協議を行うことができます。
手順としては、まず１次相続の相続人を集めて遺産分割について話し合い、成立後に２次相続の遺産分割を行うという流れです。
１次相続の相続人が亡くなっている場合は、その人の相続人が権利を受け継ぎます。

２次相続までは、家族で対応できることがほとんどです。
しかし、３次４次５次と重なるうちに交友の浅い親戚や外戚のさらに親戚といった他人が混じることになり、相続人の把握や意思確認などが困難になるでしょう。

注意点②相続関係を証明する書類一式を集める

１次相続から２次相続、状況によっては３次４次５次相続について、「相続関係を証明する書類一式」を揃えなくてはなりません。
被相続人が複数存在するため、出生から死亡まですべての戸籍謄本を揃える労力も倍増します。

注意点③当代の相続人の負担が大きい

数次相続では、どうしても当代の相続人が対応する場面が多くなるでしょう。
なぜなら、数次相続によって困っているのは、現在の問題と向き合っている当代の相続人だけだからです。
個人の負担が大きくなりすぎないように当代同士で協力したり、司法書士や税理士など数次相続に強い専門家の手を借りたりしながら無理なく進めましょう。

数次相続に適用される相続税控除と免除制度

最後に、数次相続だからこそ使える相続税控除や免除制度を案内します。
適用条件を満たす場合は、節税の役に立つでしょう。

数次相続控除

１次相続から10年以内に２次相続が起こった場合、当代の相続人が納める相続税額から一定の控除を受けることができます。
これを数次相続控除といい、適用を受ける条件は以下のすべてを満たすことです。

●数次相続控除の適用条件
①２次相続における被相続人の相続人であること
②２次相続の被相続人が、１次相続で財産を取得していること
③１次相続の時点で、２次相続の被相続人に相続税が課されていること

●数次相続控除の計算方法
数次相続控除額=A×C/（B-A）×D/C×（10-E）/10

A：１次相続で、２次相続の被相続人が課された相続税額
B：１次相続で、２次相続の被相続人の取得した遺産の額
C：２次相続における総遺産額
D：２次相続で、相続人が取得した遺産の額
E：２次相続開始年-１次相続開始年（１年未満は切り捨て）
※遺産額は（相続財産＋特定の贈与財産-債務・葬式費用）とする

とてもややこしい計算式に思えますが、分かりやすく書くと次のようになります。

数次相続控除額=２次相続の被相続人が1次相続で納めた相続税-（１次相続から２次相続までの年数×10％）

登録免許税の免除

１次相続の遺産に不動産があった場合、手続き上は１次相続における相続登記を済ませてから、２次相続で不動産を取得した人の名義に変更します。
この時、本来は２回分の登録免許税が必要です。
しかし、２次相続の相続人が申請手続きを行う場合は、１次相続分の登録免許税が免除されます。

ただし、この免税措置の適用期限は、2025年（令和7年）3月31日です。
不動産を含む数次相続が発生している場合は、早めに手続きをしたほうがよいでしょう。

不動産を相続したら、まずはプロに相談を

本記事では、相続登記を放置することのリスクや数次相続対策の詳細について書いてきました。
遺産に不動産が含まれている場合は、まずプロの手を借りることを検討してください。
なぜなら、不動産の相続には、相続登記以外にも知識がないと判断できない問題が多くあるからです。
特に、不動産の評価や遺産分割は適切に行わなければ、次代の相続にも大きな影響を及ぼします。

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