初心者が理解したい土地の名義変更　必要書類の基本から必要なケースとは？

ケース別　名義変更において必要書類を作成するメリットとデメリット

相続や贈与によって土地を取得した場合は、登記簿に記載された所有者の名義変更が必要です。
登記簿とは、土地や建物、マンションなどの情報が記載された帳簿のことで、法務局によって管理されています。

法務局での手続きと聞くと、難しく感じるかもしれません。
しかし、名義変更（所有権移転登記）の流れは、①必要書類を調達する②申請書類を作成する③法務局に提出するという3ステップで完了します。
難しい計算や複雑な手順を踏む必要はないため、初心者でも自力で行うことが可能です。

しかしながら、大切な手続きだからこそ、登記の専門家である司法書士に委託したいと考える人も多いのではないでしょうか。又、相続税も関係しそうな場合は税理士から司法書士を紹介してもらう方法もあります。
登記申請自体は簡単でも、書類の収集に手間がかかったり、土地の取得に関わるトラブルが発生したりして、手に負えない可能性もあります。

そこで、まずは「自分で手続きを行った場合」と「プロに依頼した場合」のメリットとデメリットを詳細に見ていきましょう。

自分で手続きを行うケースのメリット・デメリット

登記申請に必要書類は、役所などの公共機関などで交付してもらうものがほとんどです。
ただし、土地を取得した理由によっては必要書類が膨大になり、予想以上に手間がかかることもあります。
また、登記申請書など、登記申請者が作成しなければならない書類があることも注意点の1つです。

●自分で手続きを行うメリット
・コスト削減：委託費用やプロへの報酬が不要な分、コストがかかりません。
・理解が深まる：自分で手続きをすることで、不動産登記への理解が深まるでしょう。

●自分で手続きを行うデメリット
・手間がかかる：必要書類を取得するために、複数の公共機関へ足を運んだり、交付の手配をしたりする手間がかかります。
・専門知識が必須：登記申請書などの作成には、法令の解釈や記載すべき情報を適切に選ぶための知識が必要です。
・不備リスク：専門知識がない場合は申請書の記入や書類手配に不備が生じやすく、再作成・再提出を求められる可能性が高まります。

専門家に依頼するケースのメリット・デメリット

今後も土地の売買や建物の新築などを行う可能性があれば、自力で登記することは知識を得るために有意義な選択です。
しかし、公共機関の中には土日がお休みというところが多いため、仕事や家族の都合などで平日の昼間にまとまった時間を作ることが難しい場合は、プロに任せたほうが良いでしょう。
土地を巡るトラブルなどがすでに発生している場合も、プロに依頼することをおすすめします。

●専門家に依頼するメリット
・正確な手続き：専門知識とノウハウを持つプロに依頼することで、正確性が高まり、書類作成に伴う不備リスクの低減が可能です。
・精神的負担の軽減：手間がかかる必要書類の手配も、難しい申請書の作成も、プロに一任することで精神的な負担が軽くなるでしょう。
・適切なアドバイス：不動産登記に関するアドバイスを受けられるため、不安や疑問も解消します。

●専門家に依頼するデメリット
・ある程度のコストがかかる：専門家への報酬が必要です。
・依存リスク：自分に知識が蓄積されないため、次回以降もプロに依頼する可能性が高まります。

土地の名義変更が必要な理由

そもそも、なぜ土地の名義変更が必要なのでしょうか。

登記簿の名義変更とは、所有権の移転を明確にする手続きです。
つまり、名義変更を済ませるまでは、その土地はまだ前の名義人の所有物だということになります。
そのため、次のようなトラブルや不都合を招く可能性があるでしょう。

●不動産を処分できない
法的な所有者でなければ、土地を売買したり贈与したりすることはできません。
不動産は価格が変動する財産です。
速やかに名義変更をしておかないと、売却したいと思った時点で売却できず、タイミングを逃すことになるでしょう。

●権利の行使ができない
売買する予定がなければ名義変更をしなくても良いわけではありません。
名義人を変更していない場合、土地に関する使用・賃貸・改築などの権利を行使できないおそれがあります。
また、もしも、他人がその土地に対する権利を主張してきても、自分の権利を主張することもできないのです。
最悪の場合、土地を失う可能性もあるでしょう。

●ペナルティ税が課される
土地や家屋などの不動産を所有している人は、固定資産税を納める義務があります。
この固定資産税納税通知書の送付先は、不動産登記簿の名義人です。
名義変更が終わっていないと、正しい納税義務者に通知が届かず、納税が滞るおそれがあります。
もちろん、通知がないから税金を払わなくても良いというわけにはいきません。
税金の納付は、法定納期限を過ぎると1日ごとに延滞税が加算されます。
本来納める必要のない税金まで請求されないよう、早めに手続きを済ませておきましょう。

名義変更はどの専門家に依頼すべき？

不動産登記は、登記書類作成を専門としている司法書士に頼むケースが一般的です。
司法書士は登記書類の作成だけでなく登記代行もできるため、依頼主の手間を大幅に削減できるでしょう。

ただし、土地を取得した理由によっては、まず、司法書士以外の専門家に相談したほうが良いケースもあります。

相続・贈与によって土地を得た場合は税理士に相談を

相続や贈与で土地を得た場合は、相続税や贈与税の納税対策も重要です。
相続税も贈与税も、不動産に関するさまざまな税額軽減措置が設けられています。
そのような節税措置を適切に利用すると、納税額を数百～数千万円も減らせるでしょう。
依頼コストをいくらか支払っても、トータルでは出費を大きく上回る節税ができるというわけです。

あるいは、複数の相続人で土地を取り合うなど深刻なトラブルが発生している場合は、弁護士への相談も検討すると良いでしょう。

自分で手続きをするか、プロに依頼するとしたらどの専門家にするか、自分の状況に合わせて考えることが大切です。

遺産相続での必要書類とポイント

土地の所有者が亡くなると、遺産相続が始まります。
遺産相続で土地を取得する上で気をつけるべきポイントは、相続登記の義務化です。

Point：相続登記の義務化【2024（令和6）年4月】

相続で得た土地の名義変更を、「相続登記」といいます。
2024（令和6）年4月1日、相続によって不動産を取得した場合の名義変更（相続登記）の義務化が施行されました。

≪関連ページ≫
●遺産分割や相続登記していない不動産に国が警鐘！相続を放って置くのはＮＧ

相続登記義務化の概要

これまで、相続登記は任意とされていたため、手続き期限や未了ペナルティはありませんでした。
しかし、義務化によって以下の点が変わることになります。

●3年以内の相続登記
相続で土地や建物などの不動産を取得した人は、相続を知った日から3年以内に相続登記を行わなければなりません。

●義務化以前の相続も対象
施行日以前に相続した不動産も義務化の対象です。
この場合は、施行から3年後となる2027（令和9）年3月31日までに名義変更を終えなくてはなりません。

●10万円以下の過料
正当な理由なく登記を実施しなかった場合は、義務違反として10万円以下の過料が科される可能性があります。

遺産相続で土地を取得した場合の必要書類

一口に遺産相続と言っても、遺言書の有無や遺産分割の方法によって必要書類は違ってくるでしょう。
どのパターンでも必要となる基本的な書類、それから相続パターンによって追加が必要な書類について案内します。

●登記申請書類
・登記申請書
・委任状（代理人が申請する場合）

登記申請書の様式は、法務局窓口の他、法務局ホームページでダウンロードすることによっても入手可能です。
ガイドブックや書き方見本も用意されているので、合わせて確認すると良いでしょう。

●被相続人の死亡の証明、相続人の特定に必要な書類
・被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍など
・被相続人の住民票除票、または戸籍の附票

●新しい所有者を証明する書類
・相続人の戸籍謄本（被相続人の死亡日以降に発行されたもの）
・相続人の住民票

●土地を証明する書類
・固定資産課税明細書または固定資産税納税通知書（登記申請をする年度のもの）

●登録免許税
・登録免許税（固定資産税評価額×0.4％）

登録免許税は、原則として現金納付ですが、オンライン申請の場合は電子納付も可能です。
事前に銀行等の金融機関を通じて納付し、領収証書を登記申請書に貼付しましょう。
登録免許税額が3万円以下の場合は、登録免許税相当額の収入印紙を申請書に貼付する方法も認められています。

土地の名義変更では、所有権が移転する理由を示す書類が必要です。
以下の相続パターンに応じて、必要な書類を作成あるいは取得しましょう。

相続パターン1：遺言書

遺言書のある相続では、基本的に遺言書の内容に従って相続手続きを進めます。
通常の相続では相続人以外には遺産を受け取る権利がありませんが、遺言書に書くことで相続人以外にも財産を遺贈することが可能です。

ただし、遺言書には法律により厳密な方式が定められており、不備がある場合は法的効力を発揮できない点に注意しましょう。
また、複数の遺言書がある場合は、日付の新しいものが有効です。

●「公正証書遺言」がある場合の必要書類
・公正証書遺言（正本または謄本）

公正証書遺言の原本は、公証役場に保管されています。
その謄本または正本が、被相続人の自宅、あるいは生前対策に関わった税理士などが保管や弁護士によって保管されているケースが一般的です。

●「自筆証書遺言」がある場合の必要書類
・自筆証書遺言書
　　自宅保管の場合：検認済証明書付きの自筆証書遺言書
　　法務局の自筆証書遺言書保管制度利用の場合：遺言書情報証明書

自筆証書遺言は、保管場所によって必要書類が異なります。
自宅保管の自費証書遺言を発見した場合、開封する前に家庭裁判所で検認手続きを行うことが重要です。
一方、自筆証書遺言書保管制度を利用している場合には、法務局にて遺言書情報証明書の交付を受け、遺言書に代えます。
いずれにせよ、相続が開始したらすぐに遺言書の有無を確認することが重要です。

相続パターン2：遺産分割協議

遺言書がない相続では、誰が何を相続するかということについて、相続人同士で話し合いを行います。
これを遺産分割協議といい、協議の成立には相続人全員の合意が必要です。

●遺産分割協議が成立した場合
・遺産分割協議書（相続人全員が署名、実印による押印を行ったもの）
・相続人全員の印鑑証明書（印鑑登録証明書）（遺産分割協議書に押した実印のもの）
・相続人全員の戸籍謄本

≪関連ページ≫
●相続の遺産分割の留意点

相続パターン3：法定相続

民法によって定められた相続人の範囲や順序、相続割合に従って相続することを法定相続といいます。
相続人の意見をまとめて遺産分割協議を行わないという選択をした場合、あるいは相続人が1人しかいない場合などは、法定相続をすることになるでしょう。

●法定相続分による遺産分割
追加書類なし

被相続人の配偶者と子ども2人が相続人だというケースの法定相続分は、「配偶者：2分の1、子ども：4分の1ずつ」です。
これに従うと、1000万円の預貯金は「配偶者：500万円、子ども：250万円ずつ」となり公平な相続が実現します。
しかし、土地などの分けにくい財産は、法定相続割合をそれぞれの持ち分とする共同財産になるため、後年のトラブルの種になる可能性もあるでしょう。

相続での必要書類とポイント

相続で土地を取得した場合の必要書類やポイントは、上記でも解説しました。
しかし、相続登記には、もう1つの注意点があります。

それは、相続登記未了の土地を相続した場合の対応です。

相続登記未了の土地を相続した場合

前項でお話したように、義務化施行以前の相続登記は任意でした。
そのため、親の相続で得た土地の名義が、実は祖父名義のままだったというケースは珍しくありません。
このように遺産分割の手続きが完了する前に次の相続が始まることを数次相続といい、祖父から親への相続を１次相続、親から自分への相続を２次相続と呼びます。

２次相続を進めるためには、まず１次相続を片づけなくてはなりません。
１次相続手続きに必要な書類は、基本的には「遺産相続で必要な書類」と同様です。
しかし、以下の追加書類も必要となります。

●相続登記未了の土地を数次相続で取得する場合の追加書類
・１次相続の被相続人（祖父）の出生から死亡までの戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍など
・１次相続の被相続人（祖父）の住民票除票、または戸籍の附票
・１次相続の相続人全員の戸籍謄本
　※亡くなっている相続人がいる場合は、その人の出生から死亡までのすべての戸籍謄本
・その他、遺産相続による名義変更に必要な書類一式

中間省略登記と登録免許税免除

相続登記未了の数次相続では、原則として１次相続と２次相続の2代分の手続きを行い、2代分の登録免許税を支払わなければなりません。
しかし、一定の条件を満たす相続では、手間や費用を省くことのできる措置が用意されています。

●中間省略登記
１次相続が単独相続（相続人が１人のみの相続）であった場合に、先代の登記を省略できるという制度です。
●登録免許税免除
2025年（令和7年）3月31日までに受ける登記については、１次相続分の登録免許税を免除するという措置が設けられています。

数次相続では、必要な書類が増えるうえに古い記録も必要です。
戸籍謄本の取得は、原則としてその戸籍の本拠地市区町村役場で交付を受けます。
祖父の代の出生地まで遡るとなると、相当な手間がかかるでしょう。

数次相続が発生している事例では、中間省略登記や免税措置に関する適切なサポートを受けるためにも、プロの手を借りるほうが安心です。

贈与での必要書類とポイント

土地の所有者が生きているうちに、無償で土地を渡すことを贈与（生前贈与）といいます。
贈与によって土地を取得した人が名義変更する際に必要な書類は以下の通りです。

●贈与登記に必要な書類
・登記申請書
・委任状（代理人が申請する場合）
・土地の登記識別情報
・土地の固定資産評価証明書または固定資産税納税通知書（登記申請をする年度のもの）
・贈与した人（贈与者）の印鑑登録証明書
・贈与を受けた人（受贈者）の住民票
・贈与契約書

●登録免許税と不動産取得税
・登録免許税（固定資産税評価額×2％）
・不動産取得税（固定資産税評価額×3％）

不動産取得税とは、贈与や売買によって不動産を取得した人が納める税金で、有償無償や登記の有無に関わらず課税されます。
贈与によって不動産を得た場合は、その土地の所在地を管轄する都道府県税事務所に、取得日から30日以内に申請を行いましょう。
そうすると、納税通知書が送られてきますので、掲載の納期限までに納めましょう。

贈与登記のポイント

贈与自体は口約束でも成立しますが、所有権の移転理由を証明するためには贈与契約書の作成が必要です。

また、現時点で贈与登記は義務化されておらず期限もありません。
しかし、登記をしないといつまでも贈与者に所有権があり、不利益を被るおそれがあります。
自分のものになったことを第三者に示すためには、速やかに名義変更しておくことが大切です。

財産分与での必要書類とポイント

婚姻後に互いの努力によって形成された財産について、離婚する際に分けるように「財産分与」を請求することができます。

財産分与によって土地を取得した場合には、以下の書類が必要となります。

●不動産登記に必要な書類
・登記申請書
・委任状（代理人が申請する場合）
・土地の登記識別情報
・土地の固定資産評価証明書または固定資産税納税通知書
・前名義人の印鑑登録証明書
・登記名義人の住民票
・登記名義人の戸籍謄本（離婚の成立が証明できるもの）
・離婚協議書あるいは財産分与契約書

●登録免許税と不動産取得税
・登録免許税（固定資産税評価額×2％）
・不動産取得税　なし

財産分与は、不動産の贈与や売買には当たらないため、不動産取得税はかかりません。

財産分与のポイント

離婚協議書とは、離婚における条件を定める契約書です。
夫婦2人だけで作成しても、公証役場で公証人に作成してもらっても良いですが、夫婦のどちらか一方が勝手に作成することはできません。
お互いに話し合いながら条件を決めていくことになります。

とはいえ、離婚原因や夫婦の関係性によっては、穏やかな話し合いができるとは限りません。
そういった場合は、紛争のプロである弁護士に依頼することも視野に入れると良いでしょう。

また、財産分与による不動産の名義変更は、自分で行うよりもプロに任せるほうが安全です。
なぜなら、万が一書類に不備があった場合、離婚相手が手続きのやり直しに協力的だとは限らないからです。
最善を尽くすためには、できるだけ早く準備を進めておくことをおすすめします。

土地の名義変更の手続きと必要書類のチェックリスト

ここからは、上記で説明した土地の名義変更に必要な書類をチェックリストとして記載します。
取得先や費用についても紹介しますので、実際に登記が必要になった際にお使いください。

相続登記（遺産相続による名義変更）の必要書類一覧

相続登記は書類が多く、そのほとんどは相続税申告や口座名義変更など、相続関連の各手続きにも必要です。
あらかじめ、どの手続きに何が必要かを書き出して、計画的に入手すると良いでしょう。
また、法務局で法定相続情報一覧図を作成する方法も有効です。

書類名	取得先
登記申請書	作成（様式は法務局窓口、ホームページなど）
委任状（代理人に依頼する場合）	作成
土地の固定資産評価証明書または固定資産税納税通知書	毎年4月に市区町村から送付
被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍など	本拠地の市区町村
被相続人の住民票除票、または戸籍の附票	住所地の市区町村（住民票除票） 本籍地の市区町村（戸籍の附票）
相続人の住民票	住所地の市区町村

●遺言書がある場合

書類名	取得先
いずれか日付の新しいもの ・自筆証書遺言 ・公正証書遺言	自宅等、あるいは法務局（自筆証書遺言） 公証役場（公正証書遺言）

●遺産分割協議の場合

書類名	取得先
遺産分割協議書	作成（相続人全員の署名と実印による押印）
相続人全員の印鑑登録証明書（遺産分割協議書に押印したもの）	住所地の市区町村

贈与登記（贈与による名義変更）の必要書類一覧

生前贈与は、双方の合意が前提にあります。
そのため、トラブルも少なく書類も少ないことから、自分だけでも手続きしやすいのではないでしょうか。

書類名	取得先
登記申請書	作成（様式は法務局窓口、ホームページなど）
委任状（代理人に依頼する場合）	作成
土地の固定資産評価証明書または固定資産税納税通知書	毎年4月に市区町村から送付
土地の登記識別情報	登記によって法務局より発行（再発行不可）
贈与者の印鑑登録証明書	住所地の市区町村
受贈者の住民票	住所地の市区町村
贈与契約書	作成

財産分与による名義変更の必要書類一覧

財産分与の難しさは、登記手続よりも前の段階にあります。
できるだけ専門家に入ってもらうと安心です。

書類名	取得先
登記申請書	作成（様式は法務局窓口、ホームページなど）
委任状（代理人に依頼する場合）	作成
土地の固定資産評価証明書または固定資産税納税通知書	毎年4月に市区町村から送付
土地の登記識別情報	登記によって法務局より発行（再発行不可）
前名義人の印鑑登録証明書	住所地の市区町村
登記名義人の住民票	住所地の市区町村
登記名義人の戸籍謄本（離婚後に取得したもの）	本拠地の市区町村
離婚協議書あるいは財産分与契約書	夫婦で作成

必要書類の一般的な交付費用

公共機関に各種書類交付をしてもらう際の一般的な費用は下記の通りです。
ただし、窓口交付・ネット交付などの理由で料金が異なるケースに注意しましょう。

書類の種類	1通あたりの交付手数料金額
戸籍謄本	450円
除籍謄本	750円
改製原戸籍謄本	750円
住民票	300円
住民票の除票	300円
戸籍の附票	300円
印鑑登録証明書	300円

ケース別でのご不明点は、相続ステーションにお任せください

土地の名義変更は、重要な手続きです。
取得した土地の所有権を示すためには、不備なく速やかに手続きを行う必要があります。
しかし、取得理由によって必要書類が異なったり、何らかの問題が想定されたりと、自力では困難なケースもあるでしょう。
そういった場合は、ぜひプロのサポートを受けてみてください。

また、プロに依頼すると、手続きそのもの以外にアドバイスを得られるという利点もあります。
例えば、不動産の相続の場合は相続税、贈与には贈与税、財産分与には譲渡所得税が必要です。
土地は、一般的に価値の高い財産ですので、かかる税金も高額になる可能性が高いでしょう。
免税制度や控除制度、税額軽減措置など、さまざまな節税手段が用意されていますが、適切な制度を選び適用条件を満たすためにはプロの知識が必要です。

離婚に関連する深刻なトラブルに見舞われていない場合は、登記に関する知識と税金に関する知識を兼ね備えた税理士に相談すると良いでしょう。

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