土地の相続税に関する基礎知識　相続税評価額や基礎控除のポイントを解説

土地を相続したときに発生する相続税とは？

財産の所有者が亡くなると、その財産を受け継ぐ「遺産相続」が始まります。
このとき、資産を相続した人は、それぞれが取得した遺産額に応じた相続税を納めなくてはなりません。

相続税申告と納付の期限は、相続開始（被相続人が死亡した日）から10カ月後です。
相続人は10カ月という短い期間に、被相続人が所有していたすべての財産を調べ上げる必要があります。
そうして一覧表を作成しておくと、遺産分割や相続手続きがしやすくなるでしょう。

遺産の価値を決めることを「評価」といいます。
預貯金などは、価値のわかりやすい財産です。
しかし、土地などは評価減額の計算が複雑なうえ、税理士によっても評価が変わる評価の難しい財産といえます。
親が亡くなったときなどは、実家家屋とその敷地を相続するというケースも多いのではないでしょうか。

次項では、土地の評価方法について解説します。
まずは相続税計算のポイントからご確認ください。

相続税計算のポイント【1】基礎控除

基礎控除とは、税額の計算をする際に、総額から差し引くことができる税額控除の1つです。
相続税の場合は、「3000万円＋600万円×法定相続人数」という大きな基礎控除が設定されています。
相続税の課税対象となる金額は、遺産総額のうち基礎控除額を超えた部分です。
つまり、相続人が1人の場合、遺産のうち3600万円までは相続税がかかりません。

基礎控除額は、相続人が多いほど高くなります。
例えば、相続人が5人いるケースなら、基礎控除額は3000万円＋（600万円×5人）＝6000万円です。
遺産額が6000万円を超えない限り、相続税を納める必要はありません。

相続税計算のポイント【2】相続税評価

遺産総額が基礎控除を超えるかどうかを判断するためには、被相続人の財産をすべて洗い出して評価する必要があります。
このときの注意点として、評価額は実際の購入価格ではなく相続開始時点の時価であるということを知っておきましょう。

遺産の中には、預貯金や現金のように評価しやすいものから、有価証券のようにタイミングによって価格が変わり一定ではないものまで、さまざまなものがあります。
中でも、土地は金銭に換算しにくく評価が難しい財産の1つです。
そのうえ、土地は一般的に高額財産のため、土地の評価額がいくらになるかは相続税の金額に大きな影響を与えるでしょう。

土地の相続税評価額と計算方法

土地の評価は、どのように難しいのでしょうか。
ここでは、土地を評価する方法として一般的な2種類を解説します。

評価方法【1】路線価方式

●路線価方式による評価
土地の評価額＝路線価×補正率×実測地積

路線価とは、道路（路線）に面する宅地1平方メートルあたりの価格です。
主に都市部などの道路に設定されており、国税庁のホームページ「財産評価基準書　路線価図・評価倍率表」で確認できます。

また、補正率とは、土地の形状や立地条件・法令による制限などに応じて適用させる割合のことです。
例えば、間口が狭かったり、土地の形がいびつだったりする場合に、価格の調整を行います。

正式な所在地や地積などの情報は、不動産登記簿謄本（登記事項証明書）や固定資産税納税通知書で確認可能です。
財産評価基準書は毎年更新されていますので、相続することになる土地の価格が気になる方は、チェックしてみるとよいでしょう。

評価方法【2】倍率方式

●倍率方式による評価
土地の評価額＝固定資産税評価額×一定倍率

路線価が定められていない地域の土地は、上記の倍率方式で計算しますが、役所の固定資産評価が補正項目を見落としている場合は固定資産評価額を補正してから倍率を乗じます。
一定の倍率とは、地域や地目によって設定されている割合です。
この倍率についても、国税庁のホームページ「財産評価基準書　路線価図・評価倍率表」に記載されています。

土地の形や地積規模、環境や法令で左右される相続税評価額のケーススタディ

土地の評価は、路線価方式で算出して終わりではありません。
土地の形状や地積規模に応じた補正率を用いて、価格の調整を行います。
また、土地の所在地によっては、都市計画によって立ち退きが予定されているケースもあるでしょう。

ここでは、評価額を減額できる土地の特徴について解説します。

土地の形状に応じて適用される補正率

例えば、路線価が20万円の地域に240平方メートルの土地があった場合、その評価額は4800万円です。
しかし、同じ240平方メートルの土地でも、「15メートル×16メートルでほぼ正方形の土地」と、「8メートル×30メートルで間口が狭く細長い土地」では、使い勝手に大きな差があるでしょう。

そこで、補正率を使って、使い勝手が悪い土地の減額調整を行います。

補正率によって評価が減額される土地の特徴とは

補正率は、土地の実態に合った評価を行うために設けられた減額割合です。
国税庁が公表している補正率の代表例には、以下のようなものがあります。

●奥行価格補正率
道路からの奥行距離が長すぎたり短すぎたりして利用しにくい土地に用いる補正率

●間口狭小補正率
道路に接する間口が狭くて利用しにくい土地に用いる補正率

●奥行長大補正率
間口と比較して奥行距離が長すぎて利用しにくい土地に用いる補正率

●不整形地補正率
形がいびつで、全体を有効利用しにくい土地に用いる補正率

●がけ地補正率
がけ地があって利用しにくい土地に用いる補正率

補正率については、奥行や間口の距離、がけ地割合などに応じて、細かく割合が定められています。
国税庁のホームページ「財産評価基準書　路線価図・評価倍率表」でチェックしておくとよいでしょう。

≪関連ページ≫
●路線価評価で節税できる！「２４種の土地」該当チェックリスト
●【土地評価事例】形の良くない土地_など_32事例

補正率によって評価が加算されることもある

角地など、土地の2辺が道路と接している土地は、1辺のみが接している土地よりも使い勝手がよいと考えられます。
この場合は、調整を行うことで評価額に加算される点に注意が必要です。

●側方路線影響加算率
正面と側方の2辺が道路に接している土地に用いる加算率

●二方路線影響加算率
正面と裏面の2辺が道路に接している土地に用いる加算率

適正な評価には、相続税と土地評価にくわしい専門家が必要

各種の補正率を適用するためには、税務署に対して根拠を提出する必要があります。
そのため、実際に相続する土地に足を運び、しっかりと計測や調査を行わなければなりません。
相続税を専門とする税理士など、相続問題と土地評価のどちらにもくわしい税理士と宅地建物取引士の両方の資格を有する専門家に相談すると安心です。

地積規模の大きな宅地

相続財産に「地積規模の大きな宅地」が含まれていた場合、通常は多額の相続税がかかることになるでしょう。
しかし、次の適用要件を満たしていれば、評価額を下げ、相続税を減額できる可能性があります。

●地積
・3大都市圏（首都圏・近畿圏・中部圏）：500平方メートル以上の宅地
・3大都市圏以外：1000平方メートル以上の宅地

ただし、次のいずれかに該当する土地は除外されます。

（1）市街化調整区域に所在する宅地
（2）都市計画法の工業専用地域に指定されている地域に所在する宅地
（3）指定容積率400％（東京都特別区は300％）以上の地域に所在する宅地
（4）大規模工場用地

●地区区分
・路線価地域：普通住宅地区または普通商業・併用住宅地区に所在する土地
・倍率地域：区分条件なし

●課税時期
2018年（平成30年）1月1日以降　※制度施行日以降の相続が対象

「地積規模の大きな宅地」評価方法

地積規模の大きな宅地に該当する土地は、路線価地域か倍率地域かによって評価方法が異なります。

●路線価地域の評価方法
評価額＝路線価×（各種補正率）×規模格差補正率×地積

●倍率地域の評価方法
次のいずれか低い価額により評価
①固定資産税評価額×一定倍率
②その地域の標準的な宅地の1平方メートルあたりの価格×（普通住宅地の各種補正率）×規模格差補正率×地積

規模格差補正率を求める式と基準値は下記のとおりです。

●規模格差補正率
規模格差補正率＝（地積×Ｂ＋Ｃ）÷地積×0.8

計算式に用いるＢ・Ｃは、所在地域に応じて下表のとおり定められています。

●3大都市圏に所在する宅地の補正率

地積 （単位：平方メートル）	普通商業・併用住宅地区、普通住宅地区
	Ｂ	Ｃ
500以上1000未満	0.95	25
1000以上3000未満	0.90	75
3000以上5000未満	0.85	225
5000以上	0.80	475

●3大都市圏以外の地域に所在する宅地の補正率

地積 （単位：平方メートル）	普通商業・併用住宅地区、普通住宅地区
	Ｂ	Ｃ
1000以上3000未満	0.90	100
3000以上5000未満	0.85	250
5000以上	0.80	500

「地積規模の大きな宅地」の計算例

例えば、3大都市圏の路線価30万円地域にある600平方メートルの土地を相続する場合で計算の流れをみてみましょう。

●規模格差補正率
（600平方メートル×Ｂ：0.95＋Ｃ：25）÷600平方メートル×0.8＝0.79　※小数点以下第2位未満切り捨て

●評価額
30万円×0.79×600平方メートル＝1億4220万円　※各種補正率は考慮しない

規模格差補正率を適用しない場合の評価額は1億8000万円ですから、3780万円も減額できました。
広大な土地を相続することになった場合は、適用を受けられるかどうかを検討することをおすすめします。

都市計画の予定地にある宅地の評価

都市計画とは、都市の発展や地域住民の生活環境向上を目指して、都道府県や市町村が策定するものです。
具体的な計画内容は地域によって異なりますが、主にインフラ整備や道路整備、緑地整備などが考えられます。

もしも、相続する土地が都市計画における道路予定地の区域内にある場合はどうなるのでしょうか。

都市計画道路予定地の評価方法

都市計画道路予定地の区域内にある宅地には、建築物の建設制限がかかります。
その都市計画を管轄する都道府県や市町村の許可がなければ、自由に建物を建てることができません。
このように不自由な分、土地の評価額の減額が適用されます。

●路線価地域の評価方法
評価額＝路線価×（各種補正率）×地積×都市計画予定地の減額補正率

●倍率地域の評価方法
固定資産税評価額×一定倍率×都市計画道路予定地の減額補正率

●都市計画道路予定地の減額補正率

地区区分	ビル街地区、高度商業地区		繁華街地区、普通商業・ 併用住宅地区				普通住宅地区、中小工場地区、大工場地区
地積割合＼容積率	700%未満	700%以上	300%未満	300%以上400%未満	400%以上500%未満	500%以上	200%未満	200%以上300%未満	300%以上
30%未満	0.88	0.85	0.97	0.94	0.91	0.88	0.99	0.97	0.94
30%以上60%未満	0.76	0.70	0.94	0.88	0.82	0.76	0.98	0.94	0.88
60%以上	0.60	0.50	0.90	0.80	0.70	0.60	0.97	0.90	0.80

都市計画情報は、各都道府県や市町村のホームページなどで入手可能です。
都市計画の進捗状況もあわせて確認しておくとよいでしょう。

セットバックが必要な土地の評価

建築基準法第42条によると、道路はその中心線から左右に2メートルの幅を確保しなければなりません。
また、建築物の敷地は、幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接することと定められています。

しかし、1950年（昭和25年）の法適用や1970年(昭和46年)の建築基準法の改正より前に建築されていた建物については、幅員4メートル未満の道路にしか接していないケースもあるでしょう。
この場合は、建て替えの際に道路の中心線から2メートルの地点までセットバックする必要があります。

セットバックが必要な土地の評価方法

セットバックした場合、後退部分の土地は道路として提供するため、以下の要領で減額可能です。

●セットバックが必要な土地の評価方法
セットバックすべき部分について、通常通りに評価した額から70％相当額を控除

相続した土地にセットバックが必要かどうかは、都道府県や市町村の建築課や道路課などで確認できます。
また、宅地の前の道幅はどのくらいか、周辺の家屋が建て替え時にセットバックしているかどうかなど、現地調査で判断することもできるでしょう。

セットバック対象部分のみとはいえ、70％という大きな減額率が適用されます。
現地に出向き、しっかりと調査しましょう。

土地相続時の税金対策で使える特例や基礎控除

遺産に、被相続人の居住していた自宅家屋や被相続人が営んでいた事業用地が含まれている場合は、要注意です。
誰が相続したかによって土地の評価額を大きく減額できる特例が適用できるかもしれません。

小規模宅地等の特例

小規模宅地等の特例は、相続する土地や相続人の要件を満たした場合に、その土地の評価額を大幅に下げるという制度です。

●特例の対象となる土地
・特定居住用宅地等：被相続人が実際に居住していた家屋の建つ敷地
・特定事業用宅地等：被相続人が営む事業の事業所や店舗などが建つ敷地
・貸付事業用宅地等：被相続人がアパートや駐車場経営を行っていた土地

●対象となる相続人
・特定事業用宅地：配偶者や同居親族
・特定事業用宅地・貸付事業用宅地等：被相続人の事業を承継した相続人

●減額割合と土地の上限面積
・特定居住用宅地等：80％（330平方メートルまで）
・特定事業用宅地等：80％（400平方メートルまで）
・貸付事業用宅地等：50％（200平方メートルまで）

小規模宅地等の特例の計算例

例えば、路線価20万円の地域で、自宅家屋が建つ300平方メートルの宅地を相続した場合で計算の流れをみてみましょう。

●土地の評価額算出
20万円×（各種補正率）×300平方メートル＝6000万円
※各種補正は無いと仮定

●特例の適用
6000万円×（1－80％）＝1200万円

このとき、相続人が配偶者と子ども1人の合計2人なら、基礎控除額は「3000万円＋（600万円×2人）」で4200万円となります。

特例の適用がない場合は、基礎控除額よりも土地価格の方が1800万円超過しているため、相続税の課税は避けられません。
しかし、小規模宅地等の特例が適用された場合は、土地の評価額が4800万円減額されるため、遺産分割と相続税申告を条件に相続税が課税されない可能性が高まります。
他に、建物が2000万円、預貯金が1000万円あったとしても非課税で受け取ることができるでしょう。

配偶者控除（配偶者の税額の軽減）

被相続人の配偶者は、相続財産の内容に関わらず、以下のとおり特別な税額軽減措置を受けることができます。

●配偶者の税額の軽減
次の金額のどちらか多いほうまで相続税非課税となる
①1億6000万円
②配偶者の法定相続分相当額

法定相続分とは民法によって定められた相続人ごとの相続割合のことです。
仮に、「配偶者と子ども」が相続人だった場合、配偶者の法定相続分は遺産総額の2分の1となります。

このように、配偶者は大きな税制優遇の対象となるため、財産の大半を配偶者が相続すればよいと考える人もいるでしょう。
しかし、そうすると、配偶者が亡くなったときに、相続税の課税対象と遺産分割対象財産が多くなります。
しかも、「法定相続人が1人減っている（基礎控除額が減っている）」うえ「配偶者控除が使えない」状態です。
相続税が高額になることは避けられません。
今回と次回、両方の相続で相続人に苦労させないためには、できるだけ土地の評価額を下げて堅実な節税対策を行うほうがよいでしょう。

土地を相続するときのポイントと注意点

ここまでにお話したことを踏まえて、土地を相続する際のポイントを以下にまとめました。

ポイント1：土地の調査は現地検分が重要

土地を相続するときのポイントは、とにかく現地に出向くことです。
ここまでの解説で、路線価や図面上の数字だけで評価することの危険性はおわかりいただけたことと思います。
ぜひ、相続する土地がどのような形状なのか、しっかりとご確認ください。
その際は、立地条件や周辺環境を確認することも重要です。

土地は基本的な価格が高いため、わずかな補正率でも大きな減額効果が得られます。
中には、50％以上の減額が可能な制度もありますので、適用要件を満たしているかどうかしっかりと確認しましょう。

≪関連ページ≫
●土地評価を下げる為の徹底調査
●【土地評価事例】形の良くない土地_など_32事例

ポイント2：土地と相続の両方にくわしい専門家に相談する

実は、土地の価格には5つの種類があります。
その名称や基準は下記のとおりです。

・実勢価格：実際の市場取引価格。
・公示地価・基準地価：国土交通省が発表する一般の土地取引の指標価格
・鑑定評価額：不動産鑑定士が鑑定する精緻な売買価格
・固定資産税評価額：都や市町村が発表する固定資産税を支払う基準額（公示価格の70％相当）
・相続税評価額：相続税・贈与税の目安となる価格（公示価格の80％相当）

相続税評価額は、市場の売買価格よりも安く見積もられていることがわかります。
相続する土地の調査を行う際に、不動産売買に携わっている人に相談すると、相続税評価額よりも高く評価されることになるでしょう。
売却したいと考えているときならば、それもよいかもしれません。
しかし、相続税を納める際には、土地評価と相続申告の両方に長けている専門家に相談することが大切です。

相続税の計算や控除の相談はプロにお任せください

相続関連の対応は、相続に強い税理士におまかせください。
これまでに相続問題の解決実績を積み上げてきた税理士ならば、相続に関するあらゆるお悩みを解決するノウハウや知識を持っています。
もちろん、相続税対策としての適切な土地の評価が可能です。

とはいえ、金銭面での負担が気になるという方もいることでしょう。
税理士に限らず、専門家に依頼する場合は必ず別途費用がかかります。
しかし、土地評価による減額と遺産分割の提案のダブルでの相続税の減税効果を考えれば、税理士への支払いを差し引いてもトータルではプラスになるでしょう。

すでに相続税の納付を済ませているという人も、原則として法定納期限から5年以内でしたら申告のやり直し（更正請求）が可能です。
納税は国民の義務ですが、過剰に納める必要はありません。
適正な税額で申告と納税を行うためにも、一度、税のプロに相談してみてはいかがでしょうか。

税理士事務所が運営する当サイトでは、お客様の参考となる事例を多数掲載しておりますので、ぜひご覧ください。
また、初回相談無料サービスやオンライン相談も承っておりますので、ご自分のおかれている状況をお気軽にお聞かせいただければ幸いです。

≪関連ページ≫
●相続税の還付の手続きとは？払い過ぎた相続税を還付できるか税理士が検証